Консультации экспертов ГАРАНТа. PDF Print E-mail
Налоговые и юридические аспекты
Wednesday, 02 October 2013 15:47
Организация (ООО), применяющая общую систему налогообложения, приобретает для дальнейшей перепродажи жилые (квартиры) и нежилые (офисы) помещения в строящихся жилых домах. Приобретение имущества оформляется договорами о долевом участии в строительстве и договорами переуступки (уступки) прав требования. Продажа этого же имущества оформляется договорами переуступки (уступки) прав требования. Документов о праве собственности при этом не оформляется, поскольку объекты недвижимости ещё не сданы в эксплуатацию.

Какими бухгалтерскими проводками следует отражать приобретение и продажу данного имущества?

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (часть 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Правила уступки права требования установлены в ст.ст. 388, 389, 390 ГК РФ, а условия и порядок оформления перевода долга - в ст.ст. 391, 392 ГК РФ.

Отражение в бухгалтерском учете приобретения прав участника долевого строительства

Права участника долевого строительства, по нашему мнению, организация-дольщик вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2, и 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений", то есть отразить их на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет "Права участника долевого строительства". Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

В бухгалтерском учете участнику долевого строительства (дольщику) следует сделать следующие записи:

Дебет 58 (76), субсчет "Права участника долевого строительства" Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком"

- на дату регистрации договора участия в долевом строительстве получено право на объект долевого строительства;

Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком" Кредит 51

- произведены расчеты с застройщиком (либо с продавцом прав участника долевого строительства).

Отражение в бухгалтерском учете реализации прав участника долевого строительства

В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов. Расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Поэтому при последующей переуступке права требования квартиры или офиса в учете делаются записи:

Дебет 62 (76) Кредит 91

- отражен доход от уступки права требования квартиры (офиса);

Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет "Права участника долевого строительства"

- списана сумма расходов, связанная с приобретением переданных прав;

Дебет 50 (51) Кредит 62 (76), субсчет "Расчеты по уступке права требования"

- поступила оплата от покупателя имущественного права;

Дебет 91 Кредит 68

- начислен НДС.

Кроме того, в случае, если указанная в вопросе деятельность является для организации основной, переуступка прав требования на квартиры или офисы может отражаться в учете не с использованием счета 91 "Прочие доходы и расходы", а с использованием счета 90 "Продажи". Смотрите Инструкцию по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденную приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Лазукова Екатерина, Мельникова Елена

 

Предприятие-банкрот находится на стадии конкурсного производства. Один из реестровых кредиторов по договору уступки права требования планирует приобрести задолженность по заработной плате предприятия-банкрота (текущий платеж, не включен в реестр требований).

Правомерно ли приобретение одним из реестровых кредиторов по договору уступки права требования задолженности предприятия-банкрота по заработной плате?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Не допускается только переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 383 ГК РФ). Требования о выплате заработной платы в данном контексте закон прямо не упоминает.

Нормами Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) возможность уступки права требования невыплаченной (причитающейся) заработной платы работников банкрота не предусмотрена, однако не установлено и прямых запретов на такую уступку.

В связи с тем, что законодательством данный вопрос прямо не урегулирован, по нему возможны два противоположных подхода, каждый из которых нашёл своё отражение в судебной практике.

В ряде случаев суды признают подобные сделки неправомерными, так как возникшие между должником и работником правоотношения по выплате заработной платы являются трудовыми и не регулируются гражданским законодательством, при этом согласно ст. 15 ТК РФ трудовые отношения основаны на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции, поэтому данные отношения неразрывно связаны с личностью работника и не могут быть предметом цессии в соответствии со ст. 383 ГК РФ. Кроме того, уступка работниками требований по заработной платы, выплаты по которым отнесены ко второй очереди, конкурсным кредиторам, выплаты которым отнесены к третьей очереди, создает проблемы с отнесением уступленных требований к определенной очереди (смотрите, например, постановления Десятого ААС от 21.05.2012 N 10АП-2707/12, ФАС Центрального округа от 27.05.2008 N А68-7198/07-183/Б-05 и от 24.08.2005 N А14-14193-2004/75/16б, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.2008 N Ф04-7289/2008(16575-А03-45) (определением ВАС РФ от 27.02.2009 N 2179/09 в передаче последнего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано)). Косвенно данную позицию поддерживает также постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 7140/12.

Заметим, что некоторые суды придерживаются аналогичной позиции и при разрешении споров, возникших вне рамок процедур банкротства (смотрите, например, постановление Тринадцатого ААС от 23.07.2009 N 13АП-5801, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 12.04.2012, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.10.2011 N 33-32482).

Другие же суды признают правомерность уступки права требования невыплаченной организацией-банкротом заработной платы, причем зачастую такие постановления касаются определения очередности погашения таких требований, то есть суды считают возможным разрешение данного вопроса (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2008 N А56-60348/2005, Четырнадцатого ААС от 13.04.2012 N 14АП-334/12, Пятнадцатого ААС от 25.07.2011 N 15АП-6335/11, п. 7 Обзора практики Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа по применению норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (утвержденного постановлением Президиума ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2010 N 3), Обзор практики разрешения Арбитражным Судом Республики Мордовия споров, связанных с переменой лиц в обязательствах (предпоследний вопрос)).

К сожалению, судебной практики об уступке именно требований о выплате заработной платы, относящейся именно к текущим платежам, нам найти не удалось, однако полагаем, что вопрос о том, являются ли эти требования неразрывно связанными с личностью работника, является определяющим и в этом случае. При этом наличие такой связи представляется небесспорным. Полагаем, что вопрос может быть в принципе снят только в результате внесения изменений в законодательство.

Так как ни обобщения судебной практики, ни отдельных судебных постановлений, прямо разрешающих данный вопрос, на уровне Высшего Арбитражного Суда РФ не принято, в настоящее время решение данного вопроса в значительной степени зависит от позиции суда.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Верхова Надежда, Серков Аркадий

 

Организация осуществляет деятельность, как облагаемую, так и не облагаемую НДС. По итогам квартала определяется пропорция для распределения "входного" НДС.
При сравнении показателей по налогу на прибыль за 2012 год с просуммированными данными деклараций по НДС за этот же период у организации возникла разница. Данная разница возникла из-за того, что договор уступки права требования по обязательствам, вытекающим из договора займа, который был заключен во II квартале 2012 года (НДС не облагается), был расторгнут в III квартале 2012 года. Информация в налоговой декларации по НДС за II квартал 2012 года отражена справочно в составе раздела 7. В декларации по НДС за III квартал 2012 года расторжение договора не отражается. В декларации по налогу на прибыль, соответственно, нарастающим итогом за год реализации по договору нет, так как в течение налогового периода договор был расторгнут.

Правомерно ли в этой связи требование налогового органа о представлении уточненной налоговой декларации по НДС за II квартал 2012 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Требование налогового органа о представлении уточненной налоговой декларации по НДС за II квартал 2012 года в данном случае является неправомерным.

Обоснование позиции:

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Нормы НК РФ четко не определяют налоговых последствий расторжения договора ни для продавца, ни для покупателя.

Обязанность налогоплательщика по внесению изменений в налоговые декларации и представлению в налоговый орган уточненных налоговых деклараций возникает только при обнаружении налогоплательщиком в поданных им в налоговый орган налоговых декларациях факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, что следует из п. 1 ст. 81 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также по передаче имущественных прав признаются объектом обложения НДС.

При этом в силу пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по уступке (переуступке, приобретению) прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов в денежной форме и (или) кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки, не подлежат обложению (освобождаются от налогообложения) НДС (дополнительно смотрите письма Минфина России от 04.03.2013 N 03-07-07/6425, от 24.04.2012 N 03-07-11/123).

На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации организация обоснованно отразила данные о совершенной операции по уступке права требования в разделе 7 налоговой декларации по НДС за II квартал 2012 года (смотрите Порядок заполнения налоговой декларации по НДС, утвержденный приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н), поскольку в данном налоговом периоде договор уступки являлся действующим.

Из писем Минфина России от 16.06.2011 N 03-03-06/1/351, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/378, от 02.06.2010 N 03-03-06/1/370 следует, что расторжение договора следует рассматривать как самостоятельную хозяйственную операцию, а связанные с таким расторжением доходы и расходы продавца необходимо отразить в налоговом учете в периоде, в котором договор считается прекращенным.

Если придерживаться данной позиции, то организация в рассматриваемой ситуации не обязана вносить какие-либо изменения в налоговую декларацию по НДС за II квартал 2012 года и представлять в налоговый орган уточненную налоговую декларацию.

Кроме того, из п. 1 ст. 81 НК РФ следует, что даже в случае признания ошибочными действий организации по отражению данных об операции по уступке прав кредитора по обязательствам, вытекающим из договора займа, в разделе 7 налоговой декларации по НДС за II квартал 2012 года у нее не возникает обязанности по представлению уточненной налоговой декларации, поскольку в данном случае отсутствуют факты неотражения или неполноты отражения в первичной налоговой декларации сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы НДС, подлежащей уплате (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 16.05.2013 N 03-03-06/2/17017).

Таким образом, полагаем, что требование налогового органа о представлении уточненной налоговой декларации по НДС за II квартал 2012 года является неправомерным. Поэтому организация в рассматриваемой ситуации имеет право не выполнять данное требование (пп. 11 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Синельникова Татьяна, Игнатьев Дмитрий

 

Источник: ФАКТОРинг ПРО по материалам ГАРАНТа

 

Это интересно