Эксперты ГАРАНТа пояснили возможность уступки права по ДДУ несовершеннолетними

1. Требуется ли согласие органа опеки на заключение несовершеннолетним, достигшим 16 лет, соглашения об уступке прав и переводе обязанностей по договору участия в долевом строительстве?

2. Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению такая сделка (уступка прав и перевод обязанностей по договору участия в долевом строительстве от несовершеннолетнего, достигшего 16 лет)?

1. Участник долевого строительства может уступить свои права требования по договору долевого участия в строительстве третьим лицам, заключив с ними соответствующий договор (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 214-ФЗ).

Иными словами, после заключения соответствующего договора и его государственной регистрации все права, которые ранее принадлежали дольщику и вытекали из договора долевого участия в строительстве, переходят к тому лицу, с которым заключен договор уступки. Фактически это означает отказ дольщика от принадлежащих ему прав.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Указанное правило действует и в отношении родителей (законных представителей) несовершеннолетних (п. 3 ст. 60 СК РФ).

Таким образом, заключение договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве возможно только с предварительного согласия органа опеки, поскольку подобный договор влечет за собой отказ несовершеннолетнего от принадлежащих ему прав.

2. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Из п. 2 ст. 163 ГК РФ следует, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Закон N 214-ФЗ не требует обязательного нотариального удостоверения договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве. Возраст стороны договора в этом случае не имеет значения. Соответственно, стороны вправе по собственному желанию обратиться к нотариусу, чтобы удостоверить заключаемый договор.