ГАРАНТ: Некоторые аспекты оформления прав при заключении соглашения о переуступке прав по договору аренды земельного участка

В 2019 году был приобретен в собственность жилой дом, находящийся на арендованном земельном участке. Жилой дом приобретен по договору купли-продажи с физическим лицом. В отношении земельного участка с тем же физическим лицом оформлено соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка. Сделки зарегистрированы в Росреестре. Соглашением предусмотрена передача одного экземпляра в Территориальное управление Росимущества, так как земельный участок находится в федеральной собственности. С 2019 года требований об уплате платежей новому арендатору не поступало. В октябре 2025 года собственнику поступило письмо из Территориального управления Росимущества с просьбой представить заявление для заключения соглашения о переоформлении прав на земельный участок на РФ и информацию об оплате арендных платежей.

Прежде всего отметим, что ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Смотрите также нормы ст. 271 ГК РФ.

Таким образом, покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на занятый ею участок на тех же условиях, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 13): В силу [п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ] покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Определение Верховного Суда РФ от 6 сентября 2021 г. N 306-ЭС21-15134 по делу N А65-14383/2020: В силу [п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ] покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Право пользования земельным участком в порядке ст. 552 ГК РФ возникает у нового собственника недвижимости в момент государственной регистрации его права собственности на приобретенное недвижимое имущество (здание).

Постановление Верховного Суда РФ от 29 августа 2016 г. N 308-АД15-19368: Право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

В рассматриваемом случае арендная плата будет являться фиксированной.

Так, в силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1. Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3. органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 19): Арендодатель по договору [аренды земельного участка], к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 г.) (пункт 29): Если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы.

Как следует из содержания вопроса, права и обязанности по договору аренды были переданы новому собственнику жилого дома (аренда зарегистрирована в ЕГРН).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ в число принципов земельного законодательства входит принцип платности землепользования.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Таким образом, собственник земельного участка вправе обратиться в судебные органы с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка.

В это связи рекомендуем для общего ознакомления (по аналогии) постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2021 г. N Ф09-2338/21 по делу N А60-41130/2020.

Неоформление или несвоевременное оформление прав на земельный участок не является основанием для освобождения от внесения платы за использование земли.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 августа 2018 г. N Ф08-5672/18 по делу N А53-27081/2014: Документальное оформление права владения землей, на которой расположено находящееся в собственности ответчика имущество, зависит от волеизъявления самого ответчика. То обстоятельство, что общество не приняло надлежащих мер к закреплению за ним права пользования землей непосредственно после регистрации перехода права собственности на здания и у него отсутствовал договор аренды на землю, не может служить основанием для освобождения его от платежей за использование участка.

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 февраля 2020 г. по делу N 8Г-4879/2019[88-1807/2020-(88-4137/2019)]: Неоформление документально права на пользование и владение землей не может служить основанием для освобождения его от платежей за использование земельного участка.

При отсутствии надлежащего оформления права пользования землей установление платы за землю производится на основании материалов по обмеру земельных участков и градостроительной документации (постановление Арбитражного суда Свердловской области от 8 октября 2004 г. N А60-11287/04-С9).

Пользователь земельного участка считается неосновательно обогатившимся в любом случае при недоказанности им осуществления платы за землю в предусмотренных законом формах.

Определение Верховного Суда РФ от 16 января 2017 г. N 309-ЭС16-18651 по делу N А76-28450/2015: Пользователь земельного участка считается неосновательно обогатившимся в любом случае, при недоказанности осуществления платы за землю в предусмотренных законом формах.

Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях: постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2023 г. N Ф05-2199/23 по делу N А41-67165/2021; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 января 2023 г. N Ф07-20464/22 по делу N А13-2738/2022; определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2021 г. по делу N 8Г-258/2021[88-3874/2021]; апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 22 ноября 2021 г. по делу N 33-3398/2021; апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 02 июля 2021 г. по делу N 33-4227/2021.

Отсутствие договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование (смотрите определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2013 г. N ВАС-1722/13).

Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях: постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 декабря 2019 г. N Ф04-5778/19 по делу N А67-13686/2018; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 апреля 2019 г. N Ф09-1119/19 по делу N А60-32590/2018; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2019 г. N Ф08-1367/19 по делу N А32-55023/2017; апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 14 января 2020 г. по делу N 33-18/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 04 декабря 2019 г. по делу N 33-16668/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 15 октября 2019 г. по делу N 33-4102/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 сентября 2019 г. по делу N 33-6604/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 мая 2019 г. по делу N 33-9803/2019; апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 25 февраля 2019 г. по делу N 33-1964/2019.

Таким образом, орган местного самоуправления либо орган государственной власти (уполномоченный распоряжаться данным земельным участком), как публичный собственник земли, имеет право на взыскание неосновательного обогащения за использование земельного участка. Данный вывод подтверждается и однозначной судебной практикой: определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31 января 2022 г. по делу N 8Г-28611/2021[88-1201/2022-(88-27820/2021)]; определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 января 2022 г. по делу N 8Г-28271/2021[88-922/2022-(88-27533/2021)]; определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07 декабря 2021 г. по делу N 8Г-27762/2021[88-29314/2021]; определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14 октября 2021 г. по делу N 8Г-20463/2021[88-22055/2021]; определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г. по делу N 8Г-6958/2021[88-7708/2021]; определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г. по делу N 8Г-19123/2021[88-19180/2021] и др.

При этом отметим, что срок исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения составляет три года, если специальные сроки для предъявления такого требования не предусмотрены законом (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

Смотрите Энциклопедию решений. Исковая давность по требованию из неосновательного обогащения (октябрь 2023 г.): К определению начала течения срока исковой давности по требованию из неосновательного обогащения суды применяют положение п. 1 ст. 200 ГК РФ, в силу которого течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (смотрите, например, п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, постановления Президиума ВАС РФ от 28.09.2016 N 203-ПЭК16, АС Западно-Сибирского округа от 13.05.2020 N А67-7235/2019, от 04.12.2018 N А75-13235/2016, АС Северо-Западного округа от 19.06.2019 N А56-21481/2017, определение ВС РФ от 03.12.2018 N А60-47420/2017).

В этой связи рекомендуем для ознакомления следующую судебную практику:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июля 2023 г. N Ф04-2813/23 по делу N А75-16747/2022: Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 8, 195, 196, 199, 200, 207, 271, 330, 333, 395, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, статьями 1, 35, 60, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление N 43), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-0, определений Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 N 305-ЭС16-16728, от 14.11.2014 N 305-ЭС14-442, условиями договора, установив факт бездоговорного пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 86:10:0101000:86, в связи с размещением на участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, в том числе на праве собственности, в период с 03.02.2018 по 31.03.2022, признал обоснованным начисление платы за пользование землей в виде неосновательного обогащения исходя из всей площади земельного участка - 12 100 кв. м; между тем установив, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 03.02.2018 по 01.09.2019, частично удовлетворил исковые требования за период с 02.09.2019 по 31.03.2022 в сумме 963 772 руб. 05 руб.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ). Как установлено пунктом 1 статьи 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. При этом в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В данном случае судом первой инстанции применен срок исковой давности, с чем обоснованно согласился суд апелляционной инстанции. Суд первой инстанции пришел к выводу, что администрацией срок исковой давности пропущен за период с 03.02.2018 по 01.09.2019. Доводов и возражений относительно применения срока исковой давности в кассационной жалобе не содержится. Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 02.09.2019 по 31.03.2022 в сумме 963 772,05 руб.

В связи с изложенным срок исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения составляет три года.

При этом важно отметить, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (смотрите п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Данный срок применим и при наличии заключенного договора аренды земельного участка (срок давности по требованию о взыскании арендных платежей по договору аренды).

Смотрите по аналогии:

• решение Хабарского районного суда Алтайского края от 21 октября 2025 г. по делу N 2-296/2025: Поскольку истек срок давности по требованию о взыскании арендных платежей по договору аренды, в соответствии с приведенными требованиями закона истек срок давности и по требованию о взыскании пеней, начисленных на сумму задолженности по арендным платежам. В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. С учетом приведенного правового регулирования, установленных по настоящему делу обстоятельств суд полагает, что срок исковой давности пропущен истцом по арендным платежам и начисленной в связи с их неуплатой пеней, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований;
• решение Бейского районного суда Республики Хакасия от 16 октября 2025 г. по делу N 2-435/2025: Во взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует отказать по причине пропуска срока исковой давности;
• решение Хабарского районного суда Алтайского края от 15 октября 2025 г. по делу N 2-291/2025: Поскольку истек срок давности по требованию о взыскании арендных платежей по договору аренды, в соответствии с приведенными требованиями закона истек срок давности и по требованию о взыскании пеней, начисленных на сумму задолженности по арендным платежам. В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. С учетом приведенного правового регулирования, установленных по настоящему делу обстоятельств суд полагает, что срок исковой давности пропущен истцом по арендным платежам и начисленной в связи с их неуплатой пеней, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Размер неосновательного обогащения за пользование землей определяется исходя из установленных уполномоченным органом государственной власти ставок арендной платы;

• определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 г. N 306-ЭС15-12164: Размер неосновательного обогащения определен на базе установленных в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченным органом государственной власти ставок арендной платы.

Отсутствие нормативного акта, регулирующего правоотношения по оплате пользования земельными участками (публичной собственности), не освобождает землепользователя от внесения платы;

• определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N ВАС-2199/14: Отсутствие соответствующего нормативного акта в указанный период не освобождает лицо, фактически пользующееся земельным участком, от внесения платы за такое пользование;
• постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 января 2016 г. N Ф09-10011/15 по делу N А47-3730/2015: Отсутствие соответствующего нормативного акта в указанный период не освобождает лицо, фактически пользующееся земельным участком, от внесения платы за такое пользование;
• апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02 июня 2015 г. по делу N 33-3168/2015: Отсутствие соответствующего нормативного акта в течение части указанного периода не освобождало лицо, фактически пользующееся земельным участком, от внесения платы за такое пользование.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.