ГАРАНТ: один экземпляр закладной для двух залогодателей
Два юридических лица обременили земельные участки (были договоры ипотеки) с закладными. В Росреестр направили 3 экземпляра закладной (чтобы каждое юридическое лицо получило по экземпляру закладной), вернули один. Для второго залогодержателя не дали закладную, объяснив, что закладная бывает в единственном экземпляре. Второе юридическое лицо осталось без подтверждающего его права документа. Прав ли Росреестр? Разъяснить по телефону и запросам не могут. Предлагают договориться с тем юридическим лицом, которое получило экземпляр закладной, но связи как таковой с ними нет и нужен свой экземпляр. Как поступить и что сделать?
В соответствии с п. 2 ст. 335.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, солидарные или долевые кредиторы по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, являются солидарными созалогодержателями по такому залогу.
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено названным Федеральным законом.
В силу п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.
Ситуация, в которой залогодержателями выступают несколько лиц, не названа в числе случаев, в которых составление и выдача закладной не допускаются (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке). Вместе с тем каких-либо специальных норм, касающихся оформления закладной в этой ситуации, законодательство не содержит. В свою очередь, правовая природа закладной не подразумевает ее существования одновременно в нескольких подлинных экземплярах, в том числе по количеству лиц, являющихся залогодержателями.
Так, из содержания п. 2 и п. 3 ст. 13 Закона об ипотеке следует, что закладная является именной ценной бумагой, которая может быть как документарной, так и бездокументарной (электронная закладная). Поскольку в ситуации, изложенной в вопросе, закладная составлялась в документарной форме, постольку мы рассмотрим правовое регулирование применительно к такой форме закладной.
Во-первых, необходимо учитывать, что документарные ценные бумаги относятся гражданским законодательством к вещам (ст. 128 ГК РФ). В свою очередь, принимая во внимание содержание обязательных реквизитов закладной, перечисленных в п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, можно сделать вывод, что закладная является индивидуально-определенной вещью, то есть вещью, имеющей признаки, отличающие ее от других аналогичных вещей. На это указывает также и п. 1.1 ст. 14 Закона об ипотеке, согласно которому закладная имеет номер, которым считается номер регистрации ипотеки, а в случае, если предметом ипотеки являются несколько объектов недвижимости, номер регистрации ипотеки первого указанного в закладной объекта недвижимости. При этом положений, которые позволяли бы присваивать разные номера нескольким экземплярам закладных законодательство не содержит. Соответственно, если допустить возможность выдачи нескольких подлинных экземпляров закладных по числу залогодержателей, то это означало бы возможность существования нескольких индивидуально-определенных вещей с абсолютно идентичными признаками, владельцами которых являлись бы разные лица, что в корне противоречит институту вещных прав и правовому регулированию сделок с индивидуально-определенными вещами.
Во-вторых, препятствием к выдаче нескольких экземпляров закладной является также порядок передачи прав по ней. В частности, согласно общему правилу, вытекающему из содержания п. 4 ст. 143 и п. 4 ст. 146 ГК РФ, права, удостоверенные именной документарной ценной бумагой, передаются приобретателю путем вручения ему ценной бумаги лицом, совершающим ее отчуждение, с совершением на ней именной передаточной надписи или в иной форме в соответствии с правилами, установленными для уступки требования (цессии), если иные правила не предусмотрены законом или не вытекают из существа соответствующей ценной бумаги.
Согласно п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено указанным Федеральным законом. В этой отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права, она должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.
Совершенно очевидно, что существование двух и более подлинных экземпляров закладной полностью нивелировало бы смысл и значение этой документарной ценной бумаги (по сути, саму ее ценность), поскольку фактически позволяло бы осуществить одновременную передачу прав по ней нескольким разным лицам, совершив в каждом из подлинных экземпляров разные передаточные надписи в соответствии с разными сделками.
Данное обстоятельство приобретает особое значение в свете того, что действующее законодательство не требует обязательной государственной регистрации перехода прав по закладной, устанавливая лишь необходимость государственной регистрации прав первоначального залогодержателя и предоставляя лицу, которому были переданы права по закладной, лишь право (но не обязанность) обратиться в регистрирующий орган с требованием о внесении о нем сведений в ЕГРН как о владельце закладной (ст. 16, п. 4.2 ст. 20 Закона об ипотеке, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2024 N Ф06-8520/24, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 N 09АП-39213/23, определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.07.2020 по делу N 8Г-9159/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Ивановского областного суда от 30.09.2019 по делу N 33-2287/2019). Иными словами, сведения, содержащиеся в закладной, в этом случае начинают обладать признаками публичной достоверности, поэтому составление ее в нескольких подлинных экземплярах, позволяющих совершать вышеуказанные действия, очевидно не может способствовать такой достоверности.
Косвенно о составлении закладной лишь в единственном экземпляре свидетельствуют также положения п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке, согласно которым при недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист, который составляет с ней единое целое. Данное правило лишний раз подчеркивает, что все записи о передаче прав по закладной и иным операциям по ней (например, о залоге), должны вноситься в один и тот же документ.
В-третьих, дополнительным аргументом в пользу составления единственного экземпляра закладной является и порядок восстановления прав по ней. Так, из п. 1 ст. 18 Закона об ипотеке следует, что восстановление прав производится залогодателем и должником (если последний не является залогодателем) на основании: 1) заявления в их адрес лица, означенного в ЕГРН как залогодержатель; 2) решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации; 3) заявления в их адрес лица, утратившего документарную закладную и не означенного в ЕГРН в качестве залогодержателя, если возможно установить законность прав данного лица.
Во всех вышеуказанных случаях составляется дубликат документарной закладной с отметкой на нем "дубликат", который должен полностью соответствовать утраченной закладной (п. 2 и п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке).
Данные нормы также подчеркивают, что существование еще одного подлинного экземпляра закладной возможно только в случае утраты предыдущего и только при условии нанесения на него отметки, подтверждающей, что вновь составленный подлинник закладной является лишь дубликатом предыдущего.
Наконец, нормы, касающиеся представления закладной на государственную регистрацию, не упоминают о представлении нескольких ее экземпляров в случае наличия нескольких солидарных созалогодержателей, выступающих кредиторами в одном обязательстве. В них абсолютно определенно говорится лишь о предоставлении закладной и ее копии, которая в последующем остается в архивах регистрирующего органа (п. 3 ст. 20, п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке).
С учетом изложенного приведенная в вопросе позиция регистрирующего органа о выдаче лишь одного подлинного экземпляра закладной независимо от числа созалогодержателей является верной, что подтверждается также и обнаруженной нами судебной практикой (смотрите решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 по делу N А32-43171/2021, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.11.2017 N 33-25004/2017).
Поскольку действующие нормы законодательства напрямую не регулируют отношения созалогодержателей, которым залогодателем (залогодателем и должником) выдана закладная, мы полагаем, что с учетом вещной природы документарной закладной как ценной бумаги и возможности применения гражданского законодательство по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к отношениям указанных созалогодержателей относительно владения закладной могут применяться нормы п. 1, п. 3 и п. 4 ст. 244 ГК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, из которых следует, что при поступлении имущества в собственность двух и более лиц на него образуется общая собственность, владение и пользование им осуществляется по соглашению участников общей собственности, а при недостижении такого согласия - в порядке, определяемом судом.
При этом мы полагаем, что наиболее оптимальным способом осуществления прав по закладной при наличии нескольких солидарных созалогодержателей, являющихся кредиторами в одном обязательстве, было бы обездвижение закладной с ее передачей в депозитарий, который осуществлял бы учет прав по ней (ст. 149.1 ГК РФ, п. 2 ст. 13.1 Закона об ипотеке). В этом случае права владельца (владельцев) закладной подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета, передача прав на закладную, совершение иных сделок с закладной могут осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо, а осуществление прав по ней не требует предъявления закладной, но лишь выписки по соответствующему счету депо (п. 3 ст. 13.1, п. 1 ст. 17 Закона об ипотеке). Также обездвижение закладной исключает возможность ее произвольного изъятия у депозитария: она может быть выдана депозитарием ее владельцу только для передачи ее в другой депозитарий либо внесения изменений в такую закладную, а также суду, арбитражному суду, правоохранительным органам по их запросу (п. 5 ст. 17 Закона об ипотеке).
Тем не менее отметим, что какой-либо правоприменительной практики по делам с фабулой, аналогичной изложенной в вопросе, нам обнаружить не удалось, поэтому сделанные нами выводы относительно порядка осуществления созалогодержателями прав по закладной носят характер исключительно экспертного мнения.