ГАРАНТ: Правовые последствия покупки апартаментов

Гражданин приобрел по договору купли-продажи в ипотеку апартаменты. В договоре купли-продажи апартаментов в комплексе какие-либо положения относительно машино-места отсутствуют. Предметом договора является покупка только апартаментов. При покупке гражданину был передан договор участия в долевом строительстве между застройщиком - ООО и покупателем - АО. Между гражданином как покупателем апартаментов и АО заключен договор цессии (частичной уступки прав).

Прежде всего отметим, что апартаменты в нежилом здании, в отличие от квартиры в многоквартирном доме, не являются жилым помещением и, соответственно, не относятся к жилищному фонду, ввиду чего в соответствии со ст. 4 ЖК РФ данные правоотношения нормами жилищного законодательства не регулируются.

Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 351-ФЗ) в ГК РФ внесены изменения, и часть вопросов, касающихся содержания общего имущества в нежилых зданиях, была урегулирована.

В силу ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 259.2 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений п. 2 ст. 259.2 ГК РФ, ничтожны.

В силу п. 1 ст. 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, ГК РФ или законом.

В соответствии с пп. 2 и 3 ст. 259.3 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пп. 4 и 5 ст. 259.3 ГК РФ, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено ГК РФ или законом. Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 259.4 ГК РФ, если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (п. 1 ст. 259.2 ГК РФ).

Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (п. 1 ст. 259.2 ГК РФ) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

На основании п. 4 ст. 259.3 ГК РФ пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно ч. 29 ст. 1 ГрК РФ машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу ч. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования. Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается.

Как следует из п. 1 ст. 287.1 ГК РФ, право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.

На основании п. 1 ст. 287.2 ГК РФ при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 2 ст. 287.2 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 287.4 ГК РФ собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.

В силу прямого указания п. 2 ст. 287.4 ГК РФ собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (ст. 287.5 ГК РФ).

При этом к общему имуществу на основании п. 2 ст. 287.5 ГК РФ относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Что же касается земельного участка, то согласно п. 3 ст. 287.5 ГК РФ он включается в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества только в том случае, если это предусмотрено ГК РФ или иным законом.

Отметим, что предметом договора аренды здания или сооружения является соответственно здание или сооружение, передаваемое арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В аренду может быть передано и машино-место, если оно поставлено на кадастровый учет с внесением сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как о самостоятельном объекте недвижимости (абзац третий п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Договор аренды здания, сооружения, помещения, машино-места должен содержать индивидуальные характеристики объекта аренды. Они могут быть определены, в частности, на основании сведений, содержащихся в ЕГРН и отражаемых в выписке из этого реестра, с указанием размера арендуемой площади здания или сооружения, с выделением помещений, машино-мест, передаваемых в аренду, на поэтажном плане или указанием номеров этих помещений, машино-мест, а также их месторасположения, площади и т.д.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения (помещения, машино-места) является также размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Таким образом, исходя из изложенных выше правовых норм отметим, что собственнику помещения (апартаментов) в здании (комплексе апартаментов) принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании. К такому общему имуществу относятся вспомогательные помещения, в том числе в ряде случаев и машино-места.

Правовым последствием наличия доли в праве собственности на общее имущество здания для собственника помещения (апартаментов) в здании является бремя содержания такого имущества, в том числе соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество обязанность по несению расходов и издержках по содержанию и сохранению общего имущества (в том числе и машино-мест), уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

Относительно рисков для собственника помещения (апартаментов) в здании при наличии у управляющей компании договора аренды машино-места, необходимо изучение и детальный анализ самого договора, а именно: кто является сторонами договора, каков предмет договора, указанное машино-место является общим имуществом собственников помещений в зданий или самостоятельным объектом гражданских прав, каковы существенные условия договора, размер арендной платы и т.д.

В завершение отметим, что в силу п. 5 ст. 259.1 ГК РФ собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимых вещей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации. В связи с этим рекомендуем обратиться в указанным лицам за получением информации о деятельности управляющей компании и заключенных ею договоров аренды.

Отмечаем, что настоящие выводы построены исходя из предоставленной информации. При рассмотрении вопроса не проводилась правовая экспертиза документов, поэтому некоторые нюансы ситуации, имеющие юридическое значение, могут быть не учтены. Одновременно сообщаем, что данный ответ выражает наше экспертное мнение, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.