ГАРАНТ: Признание постройки, созданной в ходе реконструкции, самовольной
Лицо по договору уступки права аренды земельного участка приобрело объект капитального строительства (ОКС) 1975 года постройки, находящийся на праве пользования у предыдущего собственника. Была произведена реконструкция ОКС и направлено исковое заявление в суд на признание права собственности на реконструированный ОКС.
Возможно ли признать данную реконструкцию самовольной и подать встречный иск? В ЕГРН сведения о первоначальном ОКС (нежилое здание) отсутствуют, в связи с чем получение разрешительных документов на реконструкцию ОКС не представлялось возможным.
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возможность признания созданной в ходе реконструкции постройки самовольной не зависит от того, был ли первоначальный объект поставлен на кадастровый учет или нет. Важно только наличие у такого объекта признаков самовольной постройки, определенных законодательством.
Если у объекта капитального строительства после реконструкции присутствуют признаки самовольной постройки, орган местного самоуправления может подать встречное исковое заявление.
Обоснование позиции:
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Согласно абзацу 3 п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Таким образом, реконструированные объекты признаются самовольными постройками по тем же правилам, что и вновь созданные объекты.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Отсутствие объекта недвижимости на кадастровом учете и регистрации права собственности на него не является причиной, позволяющей не оформлять разрешение на строительство. Если по каким-либо причинам для реконструкции объекта необходимо было поставить объект на кадастровый учет и т.д., данные требования необходимо было исполнить (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, чч. 12-15 ст. 52 ГрК РФ).
Отсутствие первоначального объекта на кадастровом учете не влияет на порядок рассмотрения дел о признании постройки самовольной и ее сносе/признании права собственности (решение Каневского районного суда Краснодарского края от 30 октября 2024 г. по делу N 2-1586/2024, определение Краснодарского краевого суда от 12 декабря 2023 г. по делу N 33-32618/2023, решение Горшеченского районного суда Курской области от 21 февраля 2025 г. по делу N 2-59/2025).
Таким образом, при наличии у реконструированного объекта признаков самовольной постройки, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, например отсутствия разрешения на строительство, если таковое должно было быть получено, орган местного самоуправления уполномочен обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением, в том числе с встречным исковым заявлением.
Невозможность получения разрешения на строительство по каким-либо объективным причинам может быть учтена судом при рассмотрении дела о признании права собственности на объект капитального строительства, а также встречного искового заявления (п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"). Но окончательное решение в такой ситуации принимается только судом.