ГАРАНТ: продажа объекта капитального строительства на арендованном земельном участке
Ситуация 1. С гражданином заключен договор аренды земельного участка путем предоставления муниципальной преференции. На сегодняшний день стало известно, что он на земельном участке построил объект капитального строительства, продал его и заключил договор на переуступку прав собственности.
Законна ли такая переуступка, если договор на земельный участок заключен по преференции на конкретного человека?
Ситуация 2. Данный договор заканчивается в сентябре 2023 года. Можно ли перезаключить договор с другим гражданином или заново надо будет проходить процедуру по предоставлению преференции (или проводить торги)?
Ситуация 3. Данный земельный участок включен в перечень имущества для предоставления субъектам МСП. Возможна ли продажа земельного участка гражданину, у которого расположен на этом земельном участке объект капитального строительства (завершенного)?
Прежде всего отметим, что дать однозначный ответ на поставленный в обращении вопрос без получения всей полноты информации не представляется возможным.
Вместе с тем считаем возможным отметить следующее.
В соответствии с общими правилами п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Иных ограничений ЗК РФ не содержит.
Вместе с тем отметим, что, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
То есть гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.
На этом основании суды признают переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, недопустимой.
В качестве примера: апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.10.2014 по делу N А27-9799/2014, решение Мытищинского городского суда Московской области от 19 июня 2017 г. по делу N 2-2631/2017.
При этом не имеет значения, кто является победителем торгов: физическое или юридическое лицо. Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах или без таковых. Уступка же этого права другом лицу, по мнению судов, посягает на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.
Вместе тем отмечаем, что данный правовой подход не распространяется на договоры, заключенные по результатам торгов до 01.06.2015 (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2018 г. N Ф08-5992/18 по делу N А53-36429/2017).
Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.) (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018): "Положения ГК РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 г., а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по спорному договору, арбитражный суд округа не учел, что правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон в марте 2015 г., то есть до 1 июня 2015 г.".
Вместе с тем существует и другая точка зрения, провозглашающая приоритет земельного законодательства над гражданским в вопросах распоряжения земельными участками.
В этой связи смотрите: Письмо Министерства экономического развития РФ от 24 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4755 "О рассмотрении обращений"; Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д23и-4569 "О рассмотрении обращения".
Обращаем внимание на то, что письма Минэкономразвития России не являются нормативными правовыми актами, не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и имеют информационный характер.
Однако аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые суды (в качестве примера смотрите): решение Арбитражного суда Челябинской области от 27 декабря 2017 г. по делу N А76-32123/2017, апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 12 октября 2020 г. по делу N 33а-25764/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 21 сентября 2020 г. по делу N 33-23752/2020, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 октября 2020 г. по делу N А81-4491/2020 и другие).
Относительно возможности переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, предоставленных без проведения торгов (в приоритетном порядке отдельным категориям лиц).
Подобные сделки нередко признаются судами недействительными (ничтожными). В основу судебных решений в числе иных оснований ложится довод о злоупотреблении правом, выраженным в отсутствии у изначального арендатора намерения использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, а также довод о том, что приобретающее земельный участок лицо (путем переуступки права аренды) не отнесено к числу лиц, обладающих льготным правом на их получение (без проведения торгов) и прочее.
В этой связи смотрите (по аналогии) следующие судебные решения: решение Арбитражного суда Амурской области от 28 мая 2019 г. по делу N А04-1456/2019, оставленным в силе постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 г. N 06АП-4559/19; решение Арбитражного суда Ставропольского края от 6 декабря 2018 г. по делу N А63-16746/2018).
Вместе тем, как следует из содержания вопроса, на земельном участке возведен объект капитального строительства (объект недвижимого имущества), что, на наш взгляд, принципиально меняет гражданские отношения.
Так, ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).
В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Аналогичные нормы содержатся и в ст. 35 ЗК РФ.
В этой связи считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.
Покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на занятый ею участок на тех же условиях, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 13): В силу (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Определение Верховного Суда РФ от 6 сентября 2021 г. N 306-ЭС21-15134 по делу N А65-14383/2020: В силу (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель недвижимости приобретает право пользования занятым ею земельным участком независимо от того, оформлен ли договор аренды между ним и собственником земли.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 14): При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2020 г. N 302-ЭС19-23916 по делу N А33-23998/2018: Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Право пользования земельным участком в порядке ст. 552 ГК РФ возникает у нового собственника недвижимости в момент государственной регистрации его права собственности на приобретенное недвижимое имущество.
Постановление Верховного Суда РФ от 29 августа 2016 г. N 308-АД15-19368: Право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
В связи с изложенным, в силу вышеприведенных специальных норм ГК РФ и ЗК РФ, собственник здания или сооружения (являющегося объектом недвижимости), в любом случае будет иметь право пользования земельным участком на праве аренды.
Т.е. ограничения, приведенные в общих нормах ЗК РФ, в рассматриваемом случае не будут подлежать применению.
Продлить (перезаключить) договор аренды также будет возможно.
Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
Полагаем, что оснований отказать новому собственнику здания (сооружения) в заключении договора аренды (если земельный участок не изъят из оборота) у арендодателя не будет.
Приобретение такого земельного участка в собственность также возможно (смотрите подп. 6 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) (при отсутствии иных оснований, приведенных в ст. 39.16 ЗК РФ).
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержащийся в ст. 39.16 ЗК РФ, является исчерпывающим (Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 г. N 309-ЭС19-6493 по делу N А07-4203/2018).
Т.о., у нового собственника здания (сооружения) возникло право на получение земельного участка без провидения торгов (в собственность или в аренду).
Вместе с тем договор аренды будет заключаться уже по иным основаниям, не для целей, предоставленных изначальному арендатору (а для целей эксплуатации построенного здания или сооружения).
Отметим, что арендные отношения после завершения строительства изменяются.
Как правило, это сопровождается внесением изменений в договор аренды (например, ранее основанием предоставления земельного участка в аренду были нормы п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, после завершения строительства - пп. 9 ст. 39.20 ЗК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ).
В качестве примера смотрите:
- решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 19 декабря 2011 г. по делу N 2-3770/2011: "Согласно п. 4.4. договора аренды земельного участка в случае завершения строительства арендная плата подлежит перерасчету по ставке, предусмотренной для эксплуатации действующего объекта";
- решение Ингодинского районного суда г. Читы Забайкальского края от 10 апреля 2019 г. по делу N 2-359/2019: "Вместе с тем 07.03.2019 между Департаментом и Андреевым А.В. заключено соглашение о расторжении договора аренды в связи с завершением строительства, произведен перерасчет арендной платы за земельный участок за период с 06.10.2017 по 09.11.2017, а также пеней за просрочку платежа".
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.