ГАРАНТ: Соглашение о о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка муниципальной собственности в случае, если земельный участок предоставлен по результатам аукциона

Возможно ли заключить соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка муниципальной собственности в случае, если земельный участок предоставлен по результатам аукциона?

В настоящее время отсутствует правовая неопределенность в отношении возможности уступки прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов. Такая уступка не допускается в силу прямого запрета, содержащегося в п. 7 ст. 448 ГК РФ. При этом между п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует правовая коллизия общей и специальной норм. Пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, а п. 7 ст. 448 ГК РФ касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

Обоснование позиции:

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как следует из п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В свою очередь, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В судебной практике на протяжении длительного времени отсутствовал единый подход по вопросу о допустимости переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретенного по результатам торгов.

Министерство экономического развития РФ в письме от 17.09.2015 N Д23и-4569 "О рассмотрении обращения" прямо указало на то, что поскольку в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, то в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения статьи 22 ЗК РФ.

В письме от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4755 "О рассмотрении обращений" Министерство экономического развития РФ разъяснило, что передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна в соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ.

Применяя данные разъяснения, суды указывали на приоритет земельного законодательства над гражданским в вопросах распоряжения земельными участками и, соответственно, признавали правомерность переуступки прав по договору аренды (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24.01.2019 по делу N 33-1087/2019; решение Островского районного суда Костромской области от 28.08.2019 по делу N 2-274/2019).

Однако в дальнейшем суды начали указывать на то, что вывод о приоритете положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса является ошибочным.

Так, например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2025 N Ф08-1787/25 по делу N А53-26637/2024, признавая уступку ничтожной, суд указал на необходимость принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Даже наличие согласия комитета на переуступку прав по договору аренды не исцеляет такую сделку. При этом суд отклонил доводы предпринимателя о том, что нормы земельного законодательства (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства. Данные доводы противоречат правовым позициям, изложенным в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам N А53-21595/2017, N А32-29134/2017, N А53-36429/2017 и др., из содержания которых следует, что вывод о приоритете положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ является ошибочным. Правила данной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Аналогичная позиция представлена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 N 15АП-4694/25 по делу N А53-40300/2024 (указывая на ошибочность вывода о приоритете положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ, суд также сослался на позицию, изложенную в определении Верховного суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2018 по делу N А53-21595/2017, от 29.05.2018 по делу N А32-29134/2017, от 28.08.2018 по делу N А53-36429/2017); постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025 N 15АП-19044/24 по делу N А53-26637/2024 (подтверждено кассацией); решении Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2023 по делу N А32-4531/2023 и др. судебных актах.

Данный подход превалирует и в более поздней судебной практике, сформировавшейся в том числе в связи с принятием определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020.

В частности, Судебная коллегия не согласилась с выводами антимонопольного органа и судов о необходимости применения положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ, которые были мотивированы тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ, указав на следующее. Действительно, по общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом. Судебная практика применения п. 9 ст. 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и не применимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

В этой связи Судебная коллегия пришла к выводу о том, что между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025 N 01АП-3881/25 по делу N А38-555/2025 суд также указал на то, что такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

В постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2026 N 05АП-5673/25 по делу N А51-1782/2025 было отмечено, что приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона (смотрите также постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.05.2023 N Ф07-4007/23 по делу N А56-65192/2022; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2023 N Ф08-14926/22 по делу N А32-21134/2022; решение Читинского районного суда Забайкальского края от 16.04.2025 по делу N 2-684/2025; решение Арбитражного суда Кировской области от 17.04.2023 по делу N А28-808/2023).

Отметим, что существовавшая правовая неопределенность послужила поводом для обращения в Конституционный Суд РФ.

Так, Губернатор Томской области обратился в Конституционный Суд РФ с запросом о проверке на соответствие Конституции Российской Федерации, ее статье 8 (часть 1), пункта 7 статьи 448 "Организация и порядок проведения торгов" ГК Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 "Аренда земельных участков" Земельного кодекса Российской Федерации в их системной связи, отмечая при этом взаимное противоречие указанных законоположений и ограничение ими свободы арендатора по распоряжению своими правами. В своем обращении заявитель настаивал на приоритетном действии п. 9 ст. 22 ЗК РФ, полагая, что именно его положения подлежат применению в спорных ситуациях, когда возникает вопрос о передаче прав по заключенному на торгах договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Однако Конституционный Суд РФ указал на то, что подход, изложенный в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота). Таким образом, приведенное регулирование с учетом сложившейся правоприменительной практики направлено на обеспечение разумного баланса публичных и частных интересов при заключении договора путем проведения торгов, в частности в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а оспариваемые Губернатором Томской области законоположения не предполагают произвольного ограничения правомочий участников соответствующих правоотношений, позволяющих им в целях осуществления экономической деятельности и управления имуществом самостоятельно, под свою ответственность принимать необходимые решения, в том числе относительно участия в торгах, проводимых в целях заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (определение Конституционного Суда РФ от 16.05.2024 N 1123-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Губернатора Томской области о проверке конституционности пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации").

На основании изложенного полагаем, что в настоящее время отсутствует правовая неопределенность в отношении возможности уступки прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов. Такая уступка не допускается в силу прямого запрета, содержащегося в п. 7 ст. 448 ГК РФ. При этом между п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует правовая коллизия общей и специальной норм. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, а п. 7 ст. 448 ГК РФ касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.