ГАРАНТ: соглашение об отступном в соответствии со ст. 409 ГК РФ при запрете по договору на переуступку на

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, сроком на 20 лет. Арендатор без согласия и уведомления арендатора заключил с третьим лицом соглашение об отступном в соответствии со ст. 409 ГК РФ. Договор аренды заключен на аукционе для индивидуального жилищного строительства, условиями договора установлен запрет на переуступку, согласие на данную сделку не получено.

Законно ли данное соглашение?

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

По общему правилу (пп. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет его арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило п. 7 ст. 448 ГК РФ направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

При этом по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. При этом правила об отступном не исключают, что в качестве отступного будут выполнены работы, оказаны услуги или осуществлено иное предоставление (п. 1 ст. 407, ст. 421 ГК РФ).

Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения.

Предоставлением отступного могут быть прекращены не только договорные обязательства, но и, например, обязательства из неосновательного обогащения и обязательства по возврату полученного на основании недействительной сделки, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, публичных интересов или не противоречит существу первоначального обязательства (п. 2 и 3 ст. 307.1 ГК РФ).

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

По смыслу ст. 407 и 409 ГК РФ стороны вправе прекратить первоначальное обязательство предоставлением отступного как полностью, так и в части, в отношении основного и (или) дополнительных требований.

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

При этом по смыслу п. 1 и 2 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Пункт 7 ст. 448 ГК РФ федеральным законом от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 1 января 2018 года) дополнен фразой - за исключением требований по денежному обязательству.

В силу ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Согласно п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации":

положения ГК РФ (в редакции данного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей;

- положения ГК РФ (в редакции данного Федерального закона) применяются к договорам, заключенным после дня вступления в силу Федерального закона.

В этой связи полагаем, что в отношении договоров аренды, заключенных до 1 июня 2018 года, право заключения соглашения об отступном не распространяется.

При этом следует учесть, что в апелляционном определении СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 15 марта 2024 г. по делу N 33-759/2024 суд признает соглашение об отступном законным.

Вместе с тем отмечаем, что судами не выработана единообразная позиция по данному вопросу.

В определении СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2024 г. по делу N 8Г-16572/2024[88-19448/2024] суд признал переуступку в рамках ст. 409 ГК РФ незаконной. В этой связи смотрите также решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 26 сентября 2023 г. по делу N 2-3791/2023.

К сожалению, в ходе подготовки ответа нами не найдена судебная практика, детально разъясняющая поставленный в обращении вопрос.

В этой связи дать однозначный ответ не представляется возможным.

Однако нами выявлены следующие тезисы (исключающие возможность заключения соглашения об отступном), которые легли в основу принимаемых судами решений по аналогичным спорам (делам):

- договор аренды земельного участка заключен до 1 июня 2018 года;

- заключение такого договора возможно исключительно на аукционе;

- не получено согласие арендодателя на совершение сделки.

Так, в решении Кореновского районного суда Краснодарского края от 15 ноября 2021 г. по делу N 2а-1528/2021 суд указывает, что заключение соглашения об отступном возможно, если договор аренды заключен после внесения вышеназванных изменений в п. 7 ст. 448 ГК РФ и при условии, что договор аренды может быть заключен и без проведения торгов. Однако судом также учтено, что арендодатель выразил свое несогласие на совершение данной сделки при аналогичных в вопросе обстоятельствах.

В решении Центрального районного суда г. Красноярска Красноярского края от 29 мая 2024 г. по делу N 2-2426/2024 суд дает оценку возможности заключения соглашения об отступном в отношении земельных участков для ИЖС.

В решении Майкопского городского суда Республики Адыгея от 16 октября 2023 г. по делу N 2-3795/2023 суд указывает, что действовавшее законодательство позволяло ответчику уступать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в зачёт долговых обязательств.

Как указано в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Из вопроса следует, что договор аренды заключен на аукционе для индивидуального жилищного строительства, условиями договора установлен запрет на переуступку, согласие на данную сделку не получено.

При совокупности вышеназванных условий полагаем возможным обратиться в суд с исковым заявлением о признании данной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

При этом судебное решение принимается с учетом всех обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.

Сделанные нами выводы выражают наше экспертное мнение, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.