ГАРАНТ: строительство жилого дома на разных участках: аренда, сервитут, нормы ГК РФ
Имеются два земельных участка. Первый (далее - Первый, Внутренний) не прилегает к дороге, принадлежит физическому лицу. Второй (далее - Второй, Внешний) прилегает к проезжей части, принадлежит юридическому лицу (ООО), одним из участников которого, а по совместительству руководителем которого является собственник Первого участка.
Планируется строительство жилого многоквартирного дома на Внутреннем участке с организацией подъезда и парковки с Внешнего. При этом Внешний участок планируется разделить на две части, с выделением той, на которой должен быть организован подъезд.
1. Можно ли арендовать на максимально возможный срок (или иной способ пользования, например сервитут) выделяемый из Второго земельный участок с возможностью последующего приобретения в собственность?
2. Какими нормами, помимо ГК РФ, регулируются данные вопросы? Требуется ли участие органов местного самоуправления, регистрирующих органов и иных органов власти?
3. Каким образом в соответствии с жилищным законодательством должно регулироваться управление арендованным (или иным способом находящимся в пользовании) участком?
Раздел земельного участка будет осуществляться в соответствии с положениями ст. 11.2, 11.4, 11.9 ЗК РФ.
В случае заключения договора аренды земельного участка, в рассматриваемом случае будут действовать общие нормы ГК РФ.
Так, в соответствии со ст. 606, пп. 1, 3 ст. 607, пп. 1, 2 ст. 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пп. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В силу п. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
В связи с изложенным земельный участок юридического лица может быть разделен при соблюдении требований к образуемым земельным участкам (смотрите ст. 11.9 ЗК РФ).
Образуемые земельные участки (либо один из образуемых земельных участков) могут быть переданы в долгосрочную аренду (при согласии юридического лица) застройщику.
Как было указано выше, долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
Относительно передачи прав и обязанностей по договору аренды смотрите п. 5 ст. 22 ЗК РФ.
Отметим, что согласие органов местного самоуправления в рассматриваемом случае не требуется.
Полагаем, что договор аренды земельного участка может быть заключен и с собственниками помещений многоквартирного дома.
Вместе с тем процедура заключения такого договора через общее собрании собственников помещений многоквартирного дома, ТСЖ, или управляющую компанию нормами действующего законодательства в полной мере не регламентирована.
В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Так, например, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы, перечисленные в п. 2 ст. 44 ЖК РФ.
При этом вопросы заключения договоров аренды земельных участков (не являющихся общим имуществом МКД) и сервитутов (в отношении других земельных участков), ЖК РФ не предусматривает.
При этом содержащийся в п. 2 ст. 44 ЖК РФ перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников, является закрытым.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07 июня 2018 г. по делу N 33-10441/2018: Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что положениям ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень вопросов, подлежащих рассмотрению и утверждению общим собранием собственников помещений.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 09 апреля 2018 г. по делу N 33-5463/2018: Положениями статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень вопросов, подлежащих рассмотрению и утверждению общим собранием собственников помещений.
Вместе с тем в силу подп. 4, 5 п. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В ходе подготовки ответа нами не найдена судебная практика, детально разъясняющая данный вопрос.
Вместе с тем рекомендуем ознакомиться с решением Арбитражного суда Пензенской области от 4 августа 2022 г. по делу N А49-8880/2021, в целом не исключающим заключение таких договоров аренды:
Таким образом, исходя из анализа положений ст. 154, 156 ЖК РФ, решение о включении арендной платы за пользование соседним земельным участком, и, соответственно, решение о заключении договора аренды прилегающего земельного участка должно быть принято на общем собрании собственников МКД, поскольку заключение данного договора повлечет за собой увеличение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников МКД, включение в квитанции об оплате дополнительного платежа (арендная плата по договору аренды земельного участка).
В материалах дела доказательства принятия на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома решения о заключении договора от 10 апреля 2020 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 272/14 от 05.08.2014 отсутствуют.
В деле также отсутствуют доказательства того, что управляющая организация была уполномочена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на заключение от имени собственников договоров, которые предполагают использование собственниками МКД имущества, не являющегося общим имуществом собственников помещений в МКД.
Арбитражный суд признает договор от 10 апреля 2020 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 272/14 от 05.08.2014 ничтожной сделкой, не соответствующей положениям ст. 44, 154, 156 ЖК РФ, посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - собственников помещений в МКД по адресу г. Пенза, ул. Бородина, д. 13, необоснованно возлагающей на собственников помещений обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенного в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пп. 1, 3 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
То есть сделка, совершенная с нарушением п. 3 ст. 182 ГК РФ, признается оспоримой, а не ничтожной (апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 октября 2015 г. по делу N 33-25536/2015).
Как было отмечено выше, в силу пункта 3 статьи 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица.
Как следует из содержания определения Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. N 305-ЭС14-2575, органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, следовательно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях.
По аналогии: определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 февраля 2022 г. по делу N 8Г-30/2022[88-3090/2022]: В силу указанной нормы органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, соответственно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях. Следовательно, Экштейн С.А, будучи лицом, исполняющим функции единоличного исполнительного органа ООО "Пятый передел", не может рассматриваться в качестве представителя цедента в договоре цессии. Кроме того, как следует из абзаца второго пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы и при условии, если она не одобрена представляемым. Таким образом, сделка, совершенная без учета положений пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является ничтожной и может быть признана недействительной исключительно решением суда по иску одной из сторон сделки.
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 мая 2012 г. N Ф09-3032/12 по делу N А50-15594/2011: Судом первой инстанции установлено, что от имени общества "Цезарь" и общества "Охранное предприятие "Барьер" договор от 22.10.2010 подписан Василевко А.Ю., являющимся директором указанных обществ; Ответчик, будучи лицом, исполняющим функции единоличного исполнительного органа и общества 1, и общества 2, не может рассматриваться в качестве представителя сторон в оспариваемой сделке. Следовательно, у судов отсутствовали основания для применения к спорным правоотношениям п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 01 июня 2021 г. по делу N 33-5039/2021: В силу пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. В силу указанной нормы органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, соответственно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях. Следовательно, Вестунг А.А., будучи лицом, исполняющим функции единоличного исполнительного органа ООО "Феникс", не может рассматриваться в качестве представителя цедента в договоре цессии. Кроме того, как следует из абзаца 2 пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы и при условии, если она не одобрена представляемым. Таким образом, сделка, совершенная без учета положений пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ, не является ничтожной и может быть признана недействительной исключительно решением суда по иску одной из сторон сделки. Договор уступки права требования, заключенный 01 февраля 2021 года, оспорен не был и в установленном законом порядке недействительным не признан.
Определение Верховного Суда Республики Татарстан от 18 ноября 2019 г. по делу N 33-18327/2019: Тот факт, что А.С. Валиев, выступая в договоре как руководитель ООО "Альянс Групп", передал право требования себе как физическому лицу, не является основанием для отказа в удовлетворении заявления при изложенных обстоятельствах. Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Гражданское законодательство не отождествляет понятия "орган юридического лица" и "представитель юридического лица". Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. В силу указанной нормы органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, соответственно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях. Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц А.С. Валиев являлся директором ООО "Альянс Групп", о чем внесена запись 25 октября 2018 года. Следовательно, А.С. Валиев, будучи лицом, исполняющим функции единоличного исполнительного органа ООО "Альянс Групп", не может рассматриваться в качестве представителя цедента в договоре цессии. Кроме того, как следует из абзаца второго пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Таким образом, сделка, совершенная без учета положений пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является ничтожной и может быть признана недействительной исключительно решением суда по иску одной из сторон сделки. Как указано выше, договор уступки права требования, заключенный 16 апреля 2019 года между ООО "Альянс Групп" и А.С. Валиевым, оспорен не был и в установленном законом порядке недействительным не признан.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 25 апреля 2018 г. по делу N 33-1586/2018: В силу указанной нормы органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, соответственно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях. Следовательно, Охлопков С.С., будучи лицом, исполняющим функции единоличного исполнительного органа общества - генеральный директор ООО "********", не может рассматриваться в качестве представителя этой организации, в связи с чем пункт 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ в данном случае применению не подлежит. Ограничения же, установленные данной нормой для представителя, не распространяются на органы юридического лица. При этом факт, что ответчик при заключении договора поручительства действовал от имени юридического лица (покупателя) в качестве единоличного исполнительного органа организации, не лишал его права заключить договор (ст. 421 ГК РФ) и выступать в качестве поручителя как физическое лицо по договору поручительства.
Отметим, что в силу п. 1 ст. 40 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличным исполнительным органом общества может являться генеральный директор.
В связи с изложенным полагаем, что заключение такого договора возможно.
Вместе с тем просим обратить внимание на положения пункта 121 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Заключение соглашения об установлении сервитута также возможно. Оно может быть заключено по правилам ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.