ГАРАНТ: Учет и уплата налога на имущество при приобретении апартаментов для продажи

ООО на УСН в 2024 году приобрело по договору переуступки права требования объект строительства - апартаменты в г. Ялте. 27.10.2025 объект ввели в эксплуатацию и поставили на учет, назначение - нежилое помещение. Апартаменты приобретены для дальнейшей продажи.

1. Как отразить в бухгалтерском учете ввод в эксплуатацию, если до этого объект строительства был отражен на счете 08: как основное средство или как товар?
2. Если апартаменты являются предметом для продажи и его назначение - нежилое, надо ли начислять налог на имущество с кадастровой стоимости?
3. Может ли ООО принять в целях налогообложения расходы на содержание нежилого помещения и коммунальные услуги?

Договор с управляющей компанией пока не заключен, но счет уже выставлен.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если апартаменты приобретены для дальнейшей перепродажи, то их следует учитывать на счете 41 "Товары" по фактической себестоимости.

Налогом на имущество недвижимость в этом случае не облагается.

В рассматриваемой ситуации организация вправе учесть при расчете налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы на содержание нежилого помещения и коммунальные услуги на основании подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ после заключения договора (иного подтверждающего документа) и их фактической оплаты.

Обоснование вывода:

Определение "апартаменты" в законодательных актах РФ не закреплено, их правовой статус не определен. Ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечая установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Поэтому, как правило, апартаменты являются нежилыми помещениями (смотрите письмо Минфина России от 26.09.2017 N 03-05-06-01/62031), так как не предназначены для постоянного проживания.

Бухгалтерский учет

Исходя из Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренной Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров России 29.12.1997, объект, подлежащий учету, классифицируется для целей бухгалтерского учета в соответствии с установленными определениями видов активов и критериями признания их. По общему правилу указанная классификация производится первоначально при признании объекта в бухгалтерском учете исходя из соответствия его на момент признания установленным определениям видов активов и критериям признания их. Аналогичная точка зрения нашла отражение также в письмах Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302 и от 12.01.2006 N 07-05-06/2.

Согласно п. 4 ФСБУ 6/2020 объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками:

а) имеет материально-вещественную форму;

б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;

в) предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;

г) способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).

В соответствии с ФСБУ 5/2019 активы принимаются на учет в качестве запасов, если они потребляются или продаются в рамках обычного операционного цикла организации, либо используются в течение периода не более 12 месяцев (п. 3 ФСБУ 5/2019).

При этом стоимость активов не важна, значение имеет только срок предполагаемого использования (потребления, продажи) организацией данного имущества.

В силу п. 3 ФСБУ 5/2019 данный стандарт применяется в отношении, в частности, объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации (подп. "ж" п. 3 ФСБУ 5/2019).

Таким образом, объекты недвижимого имущества, приобретенные для перепродажи, учитываются в составе запасов.

В рассматриваемом случае апартаменты приобретались на этапе строительства по договору переуступки права требования.

Приобретенное право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).

Поскольку это право в рассматриваемой ситуации не было предназначено для последующей переуступки, а планировалось учитываться до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства, такое право не признается в составе финансовых вложений по смыслу абзаца шестого п. 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений".

В этом случае на основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция)), приобретенное право требования принимается к учету по счету 76, например на субсчете "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства", и учитывается на этом счете до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства.

В бухгалтерском учете организации, приобретающей имущественное право, следует отразить приобретенное имущественное право следующим образом:

Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства" Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору уступки права (требования)"

- отражено право (требование), вытекающее из договора участия в долевом строительстве, и задолженность перед третьим лицом исходя из договора уступки права (требования).

Дальнейший учет получаемого помещения у организации будет зависеть от того, в каких целях предполагается его использовать. Так, после государственной регистрации права собственности апартаменты в построенном доме, предназначенные для сдачи внаем или для использования в деятельности организации, принимаются организацией к учету в составе доходных вложений в материальные ценности, для учета которых Планом счетов предназначен счет 03, или в составе объектов основных средств, для учета которых Планом счетов предназначен на счет 01, которые корреспондируют со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Если рассматриваемые апартаменты предназначены не для использования в деятельности организации, а для дальнейшей перепродажи, то не выполняются условия п. 4 ФСБУ 6/2020. Соответственно, и для отражения затрат на счете 08 оснований нет.

Следовательно, после того, как апартаменты будут построены, переданы организации и права собственности на них будут зарегистрированы, их необходимо будет учитывать на счете 41 "Товары" по фактической себестоимости. В стоимость апартаментов будет включена и стоимость приобретенных на них имущественных прав.

Дебет 41 Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства"

- стоимость приобретенного имущественного права включена в стоимость апартаментов, полученных по договору долевого участия, предназначенных для перепродажи и принятых к учету в качестве товара.

На наш взгляд, в рассматриваемом случае, так как изначально планировалось поставить на учет апартаменты как основное средство и их стоимость учитывалась на счете 08, при принятии решения руководства о продаже апартаментов, оформленного распорядительным документом, после государственной регистрации возможно их стоимость со счета 08 перенести на счет 41. Дополнительно смотрите в материале: Вопрос: Организация приобретает земельный участок для еще не созданного юридического лица. Каким образом будет передан участок, пока не определено (либо продан, либо передан в пользование, либо внесен в качестве вклада, возможно, будет принято какое-то другое решение). Стоимость земельного участка определена в евро. Был выплачен аванс, оплата оставшейся части - после государственной регистрации перехода права собственности на участок. Оплата производится по официальному курсу Центрального Банка РФ. Сейчас все расходы организация отражает на счете 08. На какую дату в бухгалтерском учете необходимо отразить факт поступления земельного участка? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2016 г.)

Налог на имущество

Если апартаменты учитываются в бухучете организации как товар (предназначены для продажи), то они налогом на имущество не облагаются, так как не являются жилыми помещениями и к ним не применяется подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Если же апартаменты приняты к учету в качестве основных средств, то они облагаются налогом. При этом нужно проверить, не включено ли здание, в котором они расположены, в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Смотрите постановление Совета министров Республики Крым от 24.12.2024 N 801 "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Республики Крым, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год".

В рассматриваемом случае если будет принято решение учитывать апартаменты в качестве товара, то налога на имущество не возникнет.

Если апартаменты будут учитываться как основное средство, то для расчета налога будет применяться ставка, установленная законом Республики Крым от 19.11.2014 N 7-ЗРК/2014, в размере 1,5%.

Согласно п. 1 ст. 83 НК РФ организация подлежит постановке на учет в налоговых органах в том числе по месту нахождения принадлежащего организации недвижимого имущества. Организация, учитывающая на балансе объекты недвижимости, находящиеся вне ее местонахождения или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивает налог на имущество организаций и авансовые платежи по нему в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ (ст. 385 НК РФ).

Следовательно, налог на имущество необходимо уплачивать в налоговый орган по месту нахождения апартаментов.

Для определения реквизитов уплаты рекомендуем воспользоваться сервисом на официальном сайте ФНС РФ "Определение реквизитов ИФНС" (https://service.nalog.ru/addrno.do).

Дополнительно смотрите в материалах:

• Энциклопедия решений. Налог на имущество в отношении объектов недвижимости, находящихся вне местонахождения организации (октябрь 2025 г.);
• Энциклопедия решений. Пример расчета налога на находящееся вне места нахождения организации имущество по среднегодовой стоимости (октябрь 2025 г.).

Расходы на коммунальные платежи по УСН

Статьей 346.16 НК РФ определен перечень расходов, уменьшающих полученные доходы при определении налоговой базы по налогу, исчисляемому в связи с применением УСН. Указанный перечень является закрытым и не подлежит расширенному толкованию.

В соответствии с п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы для целей налогообложения принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть расходы должны быть экономически обоснованны, документально подтверждены и направлены на получение дохода. Кроме того, согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

Под документально подтвержденными расходами в соответствии с четвертым абзацем п. 1 ст. 252 НК РФ понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором) (смотрите также письмо Минфина России от 07.11.2022 N 03-03-06/1/107721).

НК РФ не установлены конкретные виды документов, которые могут использоваться налогоплательщиком в качестве первичных учетных документов для подтверждения фактов хозяйственной жизни (смотрите письма Минфина России от 12.08.2024 N 03-03-06/1/75248, от 05.06.2024 N 03-03-06/1/51798). Таким образом, налогоплательщик вправе подтвердить произведенные расходы любыми документами, в том числе составленными в электронной форме (смотрите письмо Минфина России от 14.06.2018 N 03-03-06/1/40695).

Счет на оплату не является первичным учетным документом. Следовательно, отсутствие договора и (или) акта оказанных услуг может свидетельствовать об отсутствии документального подтверждения расходов согласно ст. 252 НК РФ.

В случае наличия подтверждающих документов согласно п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщик может уменьшить полученные доходы, в частности, на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на суммы НДС по данным товарам), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Таким образом, расходы на содержание нежилого помещения, предназначенного для перепродажи, по нашему мнению, можно учесть в составе налогооблагаемых затрат по подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, так как эти расходы связаны с обслуживанием данного нежилого помещения (товаров). Косвенно такой вывод подтверждается в письмах Минфина России от 24.10.2006 N 03-11-04/2/219, от 20.08.2007 N 03-11-04/2/206, от 15.02.2007 N 03-11-05/32, от 17.10.2006 N 03-11-05/233, от 01.10.2007 N 03-11-04/2/242, от 30.10.2009 N 03-11-06/2/230, от 20.01.2010 N 03-11-11/06.

Обращаем внимание, что расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе стоимость их хранения, обслуживания и транспортировки, согласно подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ отражаются в учете после их фактической оплаты.

Соответственно, расходы на содержание нежилого помещения и коммунальные услуги учитываются в налоговой базе после их фактической оплаты и при наличии договора или иного подтверждающего документа. Это самостоятельный вид расходов, и для их учета не важен факт реализации товаров покупателям, что следует из совокупности норм подп. 23 п. 1 ст. 346.16 и подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.