ГАРАНТ: выделение долей в квартире при приобретении по договору уступки права требования по ДДУ
По договору уступки приобретено право требования по договору долевого участия в строительстве к застройщику. Оплата за квартиру произведена частично собственными средствами, частично кредитными. При погашении ипотеки использовались средства материнского капитала.
В какой момент надо выделить доли детям: одновременно с регистрацией права собственности или после регистрации? Надо ли будет за выделение долей уплачивать госпошлину?
Согласно ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ) лица, получившие сертификат на материнский (семейный) капитал (далее - МСК), могут направить его на улучшение жилищных условий. Порядок направления средств МСК на улучшение жилищных условий определен Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утверждены постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, далее - Правила).
Как следует из ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ, п. 15.1 Правил, лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Как отметил Конституционный Суд РФ в своем определении от 18 июля 2017 г. N 1619-О, в ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ во избежание нецелевого использования средств МСК федеральный законодатель установил требование о необходимости оформления жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) МСК, в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Вместе с тем, руководствуясь необходимостью обеспечения разумного баланса диспозитивного и императивного методов правового воздействия в данной сфере, а также вытекающими из Конституции Российской Федерации (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2) общепризнанными принципами неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота, федеральный законодатель закрепил в данной норме для лиц, в собственность которых должно быть оформлено жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, возможность определения их долей в праве собственности на такое жилое помещение по их соглашению.
Таким образом, ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, призвана обеспечить защиту прав и баланс интересов всех сособственников жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) МСК, равно как и п. 1 ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта, который развивает положения статьи 15 (часть 2) Конституции Российской Федерации об обязанности граждан и их объединений соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы и закрепляет способ защиты прав заинтересованных лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 18 октября 2012 года N 1996-О, от 24 октября 2013 года N 1585-О, от 20 марта 2014 года N 608-О, от 16 июля 2015 года N 1669-О и др.), не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителей, указанные в жалобе.
Иными словами, законом прямо предусмотрено, что оформлять в общую собственность необходимо именно жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК. Наделение детей правом собственности на иное жилое помещение не может свидетельствовать о соблюдении требований Закона N 256-ФЗ (смотрите, например, апелляционное определение СК по административным делам Красноярского краевого суда от 21 октября 2021 г. по делу N 33а-13074/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 8 ноября 2022 г. по делу N 33-4817/2022).
В силу подп. в п. 15.1 Правил оформление жилого помещения, приобретенного (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению должно быть произведено в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство, реконструкцию) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения.
При этом Закон N 256-ФЗ не содержит требования об обязательном нотариальном удостоверении данного соглашения. Соответственно, если данным соглашением определяются только доли несовершеннолетних детей, а оставшаяся часть жилого помещения остается в собственности матери детей ( при отсутствии супруга), то нотариального удостоверения соглашения не требуется.
В этой связи обратите внимание на Примерную форму соглашения о выделении несовершеннолетним долей в квартире, купленной с использованием ипотеки и материнского капитала.
Однако, если подобным соглашением определяются одновременно и доли несовершеннолетних детей, и доли супругов, то такое соглашение на основании п. 2 ст. 38 СК РФ должно быть нотариально удостоверено.
Отметим, что на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с ч. 3, 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Она осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
За регистрацию права собственности в Росреестре уплачивается госпошлина (ст. 17 Закона N 218-ФЗ). Размер госпошлины определен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет для физических лиц 2000 рублей.
Обращаем внимание, что с 1 января 2025 года вступают в силу положения Федерального закона от 12 июля 2024 г. N 176-ФЗ, которым будут изменены размеры госпошлины: в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости, и не более 500 000 рублей.