ГАРАНТ: Заключение цессии после окончания срока для заключения основного договора

Заключен предварительный договор на земельный участок между юридическим лицом (продавец) и физическим лицом (покупатель). Выплачен обеспечительный платеж в размере 100 процентов стоимости земельного участка. Срок для заключения основного договора прошел, договор не заключен. Прислали уведомление о том, что уступили права и обязанности по предварительному договору. Предварительный договор предусматривает, что продавец вправе передать права и обязанности третьим лицам без согласия покупателя с его уведомлением, а покупатель - только с согласия продавца.

Штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, может применяться в случае неудовлетворения в добровольном порядке требования потребителя о возврате обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору купли-продажи земельного участка, если такой договор был заключен исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Повторное направление претензии в рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, не требуется.

Обоснование позиции:

1. Основание применения штрафа

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" относит к потребителям граждан, не только приобретающих, но и намеренных приобрести товары, при том исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (см. преамбулу данного Закона).

Как указал ВС РФ, к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе приобрести в будущем товары исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Закон о защите прав потребителей (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", см. также определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 2018 г. N 42-КГ18-5).

Названным Законом предусмотрен в том числе штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона).

Поскольку истечение срока заключения основного договора влечет прекращения обязательства по предварительному договору (п. 6 ст. 429 ГК РФ), обеспечительный платеж подлежит возврату потребителю (за вычетом суммы требований к потребителю, которые обеспечены данным платежом, например о взыскании убытков, причиненных отказом от заключения основного договора, - пп. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В связи с этим, как следует из судебной практики, если предварительный договор купли-продажи недвижимости (земельного участка) заключался исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, может быть применен и к неудовлетворенному в добровольном порядке требованию потребителя о возврате сумм, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, в том числе суммы обеспечительного платежа (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 апреля 2025 г. по делу N 33-13214/2025, определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2025 г. по делу N 8Г-17856/2025[88-20614/2025], определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11 ноября 2025 г. по делу N 8Г-20102/2025[88-20326/2025], апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 июня 2021 г. по делу N 33-0247/2021, определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19 августа 2025 г. по делу N 8Г-21903/2025[88-20261/2025], апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 29 июня 2023 г. по делу N 33-5877/2023).

В судебной практике встречается также следующий подход.

Поскольку отношения, вытекающие из предварительного договора, прекратились и возврат обеспечительного платежа рассматривается как обязательство ответчика по возврату неосновательного обогащения, то такие правоотношения сторон регулируются главой 60 ГК РФ, в связи с чем положения Закона РФ "О защите прав потребителей" к данным правоотношениям не применяются (см., например, решение Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 сентября 2025 г. по делу N 2-2786/2025, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-5822/14).

В то же время соответствующая правовая позиция встречается в судебной практике значительно реже и, на наш взгляд, является довольно спорной.

Строго говоря, обязанность по возврату обеспечительного платежа основана не на нормах главы 60 ГК РФ, а на непосредственном применении положения закона (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ) (а также на положениях договора в случае их наличия). Нормы о неосновательном обогащении применяются, когда неэквивалентность предоставлений в рамках прекращенного договора не может быть восполнена путем применения специальных положений закона либо договора (см. также п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

Полагаем, что, исходя из целей регулирования Закона о защите прав потребителей, нет оснований не применять данный Закон к потребительским по своей сути отношениям только по той причине, что договор прекратил свое действие или был расторгнут и требование потребителя заявлено относительно сумм, уплаченных ранее по такому договору (см. определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 16-КГ22-8-К4, см. также п. 22 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18 октября 2023 г.)).

2. Передача прав и обязанностей третьему лицу

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Однако прекращение действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его обязательств, имевшее место в период действия договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ), а также от возврата обеспечительных платежей (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

При этом закон допускает одновременную передачу стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передачу договора); к соответствующей сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).

В случае заключения сделки по передаче договора к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, включая все права и обязанности, связанные с нарушением обязательств сторонами, либо возникающие на ликвидационной стадии существования обязательства (после прекращения договора) (см., например, п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 54, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2024 г. N 307-ЭС24-13391 по делу N А56-97710/2019).

В связи с этим заключение договора о передаче стороной всех прав и обязанностей по предварительному договору другому лицу после окончания срока заключения основного договора закону не противоречит.

3. Направление претензии

Законом не установлен обязательный досудебный порядок для данной категории споров. Обязанность направить ответчику претензию также не рассматривается как обязательное требование для взыскания штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей (см. определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 сентября 2019 г. N 18-КГ19-91).

Вместе с тем исходя из п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей предусмотренный этой нормой штраф применяется за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В связи с этим направление претензии является элементом доказывания обстоятельств несоблюдения добровольного порядка удовлетворения требования.

Поскольку в рамках передачи всех прав и обязанностей по договору (ст. 392.3 ГК РФ) происходит переход всего комплекса прав и обязанностей, все юридические акты, которые имели место в отношении прежнего должника (кредитора) до перехода прав и обязанностей другому лицу, влекут правовые последствия для нового должника (кредитора).

Следовательно, если до перехода прав и обязанностей к правопреемнику претензия была направлена продавцу (правопредшественнику), повторное направление претензии правопреемнику не требуется (см., например, п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. N 18).

4. Предварительное согласие на перевод долга

При одновременной передаче стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу к соответствующей сделке, как уже отмечено, применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

Таким образом, закон прямо допускает возможность предварительного согласия на перевод долга.

Требования к данному предварительному согласию законом прямо не предусмотрены, из этого не вполне ясно, требуется ли в предварительном согласии указание нового должника, поскольку, давая абстрактное согласие на перевод долга, кредитор никак не защищен от риска принятия долга неплатежеспособным лицом.

Представляется, что нормы о необходимом согласии кредитора на перевод долга защищают имущественное положение кредитора, позволяя ему выразить волю относительно возможности вступления в обязательство нового должника, предварительно оценив с точки зрения возможных неблагоприятных имущественных последствий имущественное положение нового должника.

Соответственно, требования к предварительному согласию на перевод долга, по существу, не должны отличаться от требований к согласию на перевод долга, которое дается при заключении соответствующего договора перевода долга, то есть в условиях известности фигуры нового должника.

В то же время необходимость указания во всех случаях конкретного наименования или имени нового должника значительно снижает возможности использования института предварительного согласия на перевод долга. При этом лицо, дающее предварительное согласие, не лишено права дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена (п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25). Исходя из некоторых примеров судебной практики, предварительное согласие на перевод долга без указания круга лиц, которым должник может перевести долг, предполагается допустимым (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2024 г. N 13АП-4025/24 по делу N А21-9791/2023).

Однако включение в потребительский договор подобного абстрактного согласия на перевод долга вызывает определенные сомнения.

Закон о защите прав потребителей не содержит исчерпывающего перечня недопустимых условий, ущемляющих прав потребителя (ст. 16 Закона о защите прав потребителей). С учетом существенных рисков перевода долга на неплатежеспособное лицо и слабых переговорных возможностей потребителя к таким условиям, на наш взгляд, может быть отнесено и абстрактно данное согласие на перевод долга любому лицу, содержащееся в потребительском договоре.

Кроме того, если установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора (потребитель) вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ (п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах").

На наш взгляд, к существенному нарушению баланса интересов сторон может быть отнесено и такое распределение прав и обязанностей по потребительскому договору, при котором продавец вправе передать свои обязанности любому третьему лицу без согласия потребителя (при условии уведомления), а потребитель - только с согласия продавца.