Консультации экспертов ГАРАНТа.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

При указанных в вопросе обстоятельствах денежные средства в счет оплаты за уступку права требования могут быть приняты как до, так и после государственной регистрации соглашения об уступке. Получение денег до государственной регистрации соглашения об уступке не является правонарушением и не влечет административной ответственности. При этом обязанность произвести оплату за уступаемое право возникает у нового дольщика только с момента государственной регистрации соглашения об уступке.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан), допускается только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). В частности, как указано в п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан для строительства возможно на основании договора участия в долевом строительстве (далее - договор долевого участия).

При этом запрещается привлечение денежных средств граждан в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ. А лица, привлекающие денежные средства граждан в нарушение требований, установленных этой нормой, несут ответственность в соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

В силу ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.

Таким образом, обязательства из подписанного договора долевого участия (п. 2 ст. 307 ГК РФ) возникают только с момента его государственной регистрации. Соответственно, лицо, привлекающее денежные средства граждан до момента государственной регистрации договора долевого участия, может быть привлечено к ответственности на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Сказанное подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. N 13863/09, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. N 04АП-477/2011, Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2011 г. N 05АП-4902/11, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2011 г. N 13АП-20777/2010).

Согласно ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации (как в рассматриваемом случае), должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Поскольку в Законе N 214-ФЗ не установлено иного, соглашение об уступке требования, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Таким образом, права и обязанности из договора уступки требования, подлежащего государственной регистрации (в том числе право требовать уплаты цены договора и обязанность оплатить такую цену), так же, как в случае с договором долевого участия, возникают только с момента такой регистрации. Соответственно, денежные средства, уплаченные новым дольщиком в счет оплаты приобретаемого им требования к застройщику, будут считаться принятыми первоначальным дольщиком на основании договора уступки только после государственной регистрации этого договора. Если договор по каким-то причинам зарегистрирован не будет, полученные в связи с его заключением деньги должны рассматриваться как неосновательное обогащение первоначального дольщика (смотрите главу 60 ГК РФ).

Как следует из ст. 3 Закона N 214-ФЗ, привлечением денежных средств граждан признается получение застройщиком оплаты по договору долевого участия. Расчеты же между дольщиком и третьим лицом в связи с уступкой этому лицу прав требования к застройщику не могут рассматриваться как привлечение денежных средств для строительства в смысле ст. 3 Закона N 214-ФЗ. Поэтому осуществление таких расчетов до момента государственной регистрации соглашения об уступке прав не может квалифицироваться как правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. К сожалению, судебной практики по данному вопросу нам обнаружить не удалось.

Следует отдельно рассмотреть ситуацию, когда уступка требования первоначального дольщика по договору долевого участия происходит одновременно с переводом на нового дольщика долга первоначального дольщика к застройщику по уплате части цены по договору долевого участия.

В этом случае застройщик может быть привлечен к ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, если в счет оплаты цены договора долевого участия привлечет денежные средства нового дольщика до момента государственной регистрации договора уступки. При этом за выплату новым дольщиком первоначальному цены договора уступки названная выше ответственность не наступает.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Штукатурова Татьяна, Александров Алексей

Организация "А" приобрела у банка право требования по кредитному договору к индивидуальному предпринимателю. По условиям договора цессии к организации "А" также перешли права залогодержателя по договору залога между банком и организацией "Б", предоставившей в залог недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения обязательств предпринимателя по кредитному договору. Предприниматель и организация "Б" объявлены банкротами, открыто конкурсное производство.
Ввиду того что торги по продаже предмета залога признаны несостоявшимися, организация "А" воспользовалась правом оставления предмета залога за собой.
Применяется ли в данной ситуации п. 4.1 ст. 161 НК РФ?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае п. 4.1 ст. 161 НК РФ не применяется.

Обоснование позиции:

Согласно п. 4.1 ст. 161 НК РФ при реализации на территории России имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством РФ банкротами, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждой операции по реализации указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества и (или) имущественных прав, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Исходя из п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признается передача права собственности на имущество.

Нормы НК РФ не раскрывают понятие должника, признанного в соответствии с законодательством РФ банкротом, для целей применения п. 4.1 ст. 161 НК РФ. Следовательно, в силу ст. 11 НК РФ это понятие следует применять в том значении, в каком оно используется в нормах законодательства о банкротстве.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) должником является гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, оказавшиеся неспособными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в течение срока, установленного данным законом. Решение о признании должника банкротом принимается арбитражным судом (п. 1 ст. 52 Закона о банкротстве).

Из этого, на наш взгляд, следует, что п. 4.1 ст. 161 НК РФ применяется исключительно при реализации имущества, принадлежащего лицу, неспособному удовлетворить денежное обязательство и признанному банкротом в установленном порядке.

В данном случае передается предмет залога, принадлежащий лицу, не являющемуся должником по основному (денежному) обязательству. В связи с этим залогодатель в отношениях с залогодержателем не может рассматриваться как должник в смысле п. 4.1 ст. 161 НК РФ. То обстоятельство, что залогодатель сам объявлен банкротом в связи с неисполнением своих денежных обязательств перед другими кредиторами, в данном случае не имеет значения.

Косвенно сказанное подтверждается п. 22.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58, согласно которому требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, предоставленное залогодателем, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, в обеспечение исполнения обязательств иного лица, не относится к числу требований по денежным обязательствам и на основании п. 5 ст. 4 Закона о банкротстве подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве.

Кроме того, отметим, что п. 4.1 ст. 161 НК РФ возлагает обязанности по исчислению и уплате сумм НДС исключительно на покупателей имущества должника. Представляется, что такая формулировка предполагает возможность применения указанной нормы только при передаче имущества должника по договорам купли-продажи, которые заключаются по результатам торгов (п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве). Оставление залогодержателем предмета залога за собой хотя и является случаем реализации имущества, но не связано с заключением договора купли-продажи. То есть залогодержатель при оставлении предмета залога за собой не является покупателем (п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве, п. 6 ст. 350 ГК РФ), что исключает возможность применения п. 4.1 ст. 161 НК РФ. Возможно, именно с этим связаны разъяснения Минфина России и Федеральной налоговой службы о том, что в случаях оставления кредитором предмет залога за собой п. 4.1 ст. 161 НК РФ не применяется (письма Минфина России от 29.11.2011 N 03-07-05/42, от 29.12.2011 N 03-07-11/357, письмо Федеральной налоговой службы от 30.01.2012 N ЕД-4-3/1353@).

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Пенкин Вадим, Александров Алексей

Источник: ФАКТОРинг ПРО по материалам ГАРАНТа