Консультации экспертов ГАРАНТа.

1. Порядок направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий урегулирован в ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ). В частности, в силу п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона N 256-ФЗ средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, в соответствии с заявлением о распоряжении, могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок. При этом законодатель не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий. Ими могут быть: покупка жилого помещения, обмен, участие в жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативах, долевом строительстве и другое. Не установлен запрет и на приобретение доли в праве на жилое помещение.

Таким образом, возможность направления средств материнского капитала на цели, установленные п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона N 256-ФЗ, обусловлена не конкретным видом договора, а совершением любых не противоречащих закону сделок, направленных на улучшение жилищных условий семей, имеющих детей. Перечень таких сделок ввиду разнообразия их видов является открытым.

Отметим, что жилое помещение может приобретаться как взамен уже имеющегося жилья, так и в дополнение к нему. При этом жилое помещение должно соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ и в силу ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ оформляться в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.07.2011 по делу N 33-9664/2011).

Согласно ч. 6 ст. 10 Закона N 256-ФЗ средства (часть средств) материнского капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

2. В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору участия в долевом строительстве при условии полной оплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном параграфом 1 гл. 24 ГК РФ (смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.05.2013 по делу N 33-11321/13, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://sudact.ru/).

При этом в силу ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Как следует из вопроса, при заключении договора уступки права данные требования закона были соблюдены.

Согласно ст. 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Пунктом 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ. Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены в ст. 20 Закона N 122-ФЗ. В частности, абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

По правилам п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, из которого вытекает уступаемое право (требование).

В п. 3 ст. 423 ГК РФ установлена презумпция возмездности договора. Это означает, что договор предполагается возмездным, если его безвозмездный характер не вытекает из предписаний закона, иных правовых актов, содержания или существа договора. Таким образом, стороны вправе заключить безвозмездную сделку, если безвозмездность не противоречит каким-либо императивным нормам закона (к примеру, ст. 575 ГК РФ). Закон не содержит обязательных требований к возмездности договора уступки права (требования), заключаемого гражданами. Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации договор уступки права (требования) носит безвозмездный характер.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (смотрите п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

В рассматриваемой ситуации уступка части права (требования) была осуществлена по обязательству, предмет исполнения по которому делим.

3. Пунктом 1 ст. 28 ГК РФ установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в п.п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

В частности, согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, родитель вправе совершить сделку по безвозмездной передаче ребенку имущества (в том числе имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве). При этом заключение такого договора со стороны ребенка должно подчиняться общим правилам ст.ст. 26, 28 ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних. В частности, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), данную сделку могут совершить от их имени только их родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Следовательно, в рассматриваемой ситуации мать малолетних детей была вправе действовать от их имени при заключении договора уступки права.

Отметим, что, по мнению Минэкономразвития РФ, установленный п. 3 ст. 37 ГК РФ запрет распространяется также на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники (п. 1 письма от 28.06.2011 N Д23-2738). Как мы полагаем, смысл данного разъяснения в том, что использование средств материнского капитала лишает сделку признака безвозмездности. Поэтому заключение между детьми и близкими родственниками договора о приобретении жилого помещения с оплатой за счет средств материнского капитала запрещено.

Тем самым данное разъяснение к рассматриваемой ситуации отношения не имеет, поскольку в данном случае дети являются стороной возмездного договора о приобретении жилого помещения (договора участия в долевом строительстве), заключенного не с их близкими родственниками, а с застройщиком. С родителями они заключают лишь безвозмездный договор уступки права, что, как мы указали выше, пунктом 3 ст. 37 ГК РФ разрешено.

С учетом изложенного мы полагаем, что представленный на государственную регистрацию договор уступки права, по которому родители безвозмездно уступают своим несовершеннолетним детям по 1/4 доли в праве требования по договору участия в долевом строительстве, оплаченного в том числе с использованием материнского капитала, направленного на погашение ипотечного кредита, заключен в соответствии с действующим законодательством. Поэтому отказ регистратора в государственной регистрации такого договора, мотивированный положениями абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, является неправомерным.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Глебов Валерий, Прибыткова Мария

Возможно ли с учетом включения унитарного предприятия в прогнозный план приватизации получение банковской гарантии? Что в данном случае может служить залогом при получении банковской гарантии? Может ли руководитель выступить поручителем?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

То обстоятельство, что унитарное предприятие включено в прогнозный план приватизации, не препятствует совершению указанных в вопросе сделок. Обязательства унитарного предприятия, которые могут возникнуть у него перед банком, могут быть обеспечены одновременно залогом имущества предприятия и поручительством третьего лица (в том числе руководителя предприятия). В этом случае на передачу имущества в залог необходимо получить согласие собственника.

Обоснование вывода:

Последствия включения федерального государственного унитарного предприятия в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества предусмотрены п. 3 ст. 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно приведенной норме со дня утверждения прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и до дня государственной регистрации созданного хозяйственного общества унитарное предприятие, в частности, не вправе без согласия собственника его имущества совершать сделки (несколько взаимосвязанных сделок), цена которых превышает 5 процентов балансовой стоимости активов указанного унитарного предприятия на дату утверждения его последнего балансового отчета или более чем в пятьдесят тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, а также сделки (несколько взаимосвязанных сделок), связанные с возможностью отчуждения прямо или косвенно имущества, стоимость которого превышает 5 процентов балансовой стоимости активов указанного унитарного предприятия на дату утверждения его последнего балансового отчета или более чем в пятьдесят тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда.

В силу ст. 379 ГК РФ гарант имеет право требовать от принципала в порядке регресса возмещения сумм, уплаченных бенефициару по банковской гарантии. Соответствующее обязательство принципала может быть обеспечено любым не противоречащим закону способом, в том числе одновременно залогом и поручительством (см. ст. ст. 334, 361 ГК РФ, постановления: Президиума ВАС РФ от 11.12.2012 N 9053/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 N 15АП-170/12, Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 N 09АП-17183/2010). Закон не запрещает выступать поручителем по обязательству унитарного предприятия возникшему из банковской гарантии, руководителю этого предприятия (как физическому лицу). Запрета на получение унитарным предприятием, включенным в прогнозный план, банковских гарантий и на передачу им в залог имущества, находящегося у него на праве хозяйственного ведения, нормативные акты также не содержат. Поэтому все указанные в вопросе сделки принципиально могут быть совершены.

Напомним, что сделки, связанные с получением банковской гарантии, могут совершаться унитарным предприятием только с согласия собственника его имущества (п. 4 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Следовательно, как для получения банковской гарантии, так и для заключения договора залога (поскольку этот договор, как следует из вопроса, связан с получением банковской гарантии) унитарному предприятию необходимо получить согласие федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится унитарное предприятие (пп. "е" и пп. "ж" п. 1.1 постановления Правительства РФ от 03.12.2004 N 739 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия").

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Котыло Игорь, Александров Алексей

Источник: ФАКТОРинг ПРО по материалам ГАРАНТа