115583, г. Москва, ул. Елецкая, д. 8 к. 2
Наши социальные сети:

Консультации экспертов ГАРАНТа

02.10.2015

 

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сама по себе уступка прав к должнику в период ведения в отношении него процедуры наблюдения закону не противоречит. Замена конкурсного кредитора в реестре требований кредиторов производится арбитражным управляющим (реестродержателем) на основании определения арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве.

Обоснование вывода:

В силу п. 1 ст. 382, ст. 383 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, за исключением прав, неразрывно связанных с личностью такого кредитора, может быть передано им другому лицу по сделке. Закон не запрещает уступку прав к должнику в период ведения в отношении него процедуры наблюдения.

Согласно п. 2 ст. 64 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае введения в отношении должника процедуры наблюдения сделки, связанные с уступкой прав требования, совершаются органами должника исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме.

Однако по своему смыслу данное ограничение распространяется только на сделки по уступке прав требования, совершаемые самим должником, и введено с целью исполнения временным управляющим обязанности по обеспечению сохранности имущества (имущественных прав) должника (п. 1 ст. 67 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Оно не подразумевает под собой исключение из правила о возможности уступки права требования кредитором без согласия должника или его органов, вытекающего из п. 2 ст. 382 ГК РФ. Напомним, что в силу этой нормы уступка права требования к должнику - это сделка, в которой сам должник не участвует. Следовательно, для совершения такой уступки одобрение временного управляющего не требуется (смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 июня 2005 г. N Ф09-1621/05-С4, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 марта 2014 г. N Ф07-8000/12 по делу N А21-3243/2012, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 июня 2010 г. N Ф09-4192/10-С5 по делу N А50-36829/2009, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2012 г. N 09АП-32381/12).

По правилам АПК РФ, которые применяются при рассмотрении дел о банкротстве (п. 1 ст. 32 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), в случаях выбытия одной из сторон в материальном правоотношении в результате уступки требования арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником (ч. 1 ст. 48 АПК РФ). При переходе требования конкурсного кредитора к другому лицу после принятия этого требования судом, рассматривающим дело о банкротстве, заявление о процессуальном правопреемстве подается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, который выносит определение о процессуальном правопреемстве (п.п. 6, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 июня 2012 г. N 35).

Поскольку требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим (реестродержателем) на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), конкурсный кредитор, к которому перешло реестровое требование, вправе требовать производства процессуальной замены с исключением из реестра требований кредиторов требования предыдущего кредитора и включением в реестр требований кредиторов этого требования как принадлежащего новому кредитору (смотрите, например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 14021/11).

 

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Чернова Анастасия

 

 

Организация приобрела по договору участия в долевом строительстве квартиру и полностью за нее рассчиталась. Дом еще не сдан в эксплуатацию, данная организация переуступила эту квартиру физическому лицу.

Какие налоги должна заплатить организация при переуступке квартиры (НДС, налог на прибыль), если она находится на общей системе налогообложения?

Какие налоги должна заплатить организация при переуступке квартиры (НДС, налог на прибыль), если она находится на ЕНВД?

 

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

И в первом, и во втором случаях при уступке организацией - участником долевого строительства имущественных прав на жилое помещение физическому лицу налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

В случае применения ЕНВД операция уступки права требования квартиры облагается налогами по общей системе налогообложения (или в рамках УСН при применении этого спецрежима).

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

В целях налогообложения уступка права требования по договору долевого участия рассматривается как реализация имущественных прав (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@).

НДС

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом обложения НДС.

Перечень операций, не подлежащих обложению НДС (освобожденных от налогообложения), установлен ст. 149 НК РФ. Так, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. При этом НК РФ не содержит определения понятий "жилое помещение" и "жилой дом".

Принимая во внимание ст. 11 НК РФ, ч. 2 ст. 15, ч.ч. 2, 3 ст. 16 ЖК РФ, операция по реализации квартиры в многоквартирном доме не подлежит обложению (освобождается от налогообложения) НДС. Смотрите дополнительно письма УФНС России по г. Москве от 27.06.2008 N 19-11/60652, от 22.02.2007 N 19-11/017221, ФНС России от 22.04.2015 N ГД-4-3/6913@, от 06.08.2013 N ЕД-4-3/14346@, от 17.01.2008 N 03-1-03/60, Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11, от 23.09.2008 N 03-07-10/09.

Однако в рассматриваемом случае организация реализует не квартиру, а имущественное право (право требовать от застройщика исполнения его обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве), поэтому указанная льгота применима быть не может. Примером судебного решения служит постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008. Судом было установлено, что предметом договора между организацией и физлицом являлась не квартира как объект гражданских прав, а имущественное право требования передачи ему в собственность квартиры в жилом многоквартирном доме. В этой связи суд пришел к выводу, что пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ в этом случае не применим. Реализация имущественного права по договору уступки имущественных прав участия в долевом строительстве является объектом обложения НДС, в связи с чем вывод налогового органа о занижении обществом налоговой базы по НДС являлся правомерным. Судьи указали, что реализация жилых домов, жилых помещений не подлежит обложению НДС. Реализация же права требования участника долевого строительства является объектом обложения НДС и налоговая база в таком случае определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Если же Ваша организация по договору купли-продажи будет реализовывать уже построенную квартиру, то операция по её реализации может быть освобождена от обложения НДС на основании пп.пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако, как мы поняли, этого не происходит.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены в ст. 155 НК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ. Дополнительно смотрите письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 01.02.2012 N 03-07-11/26, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092.

Согласно п. 8 ст. 167 НК РФ момент определения налоговой базы при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ, определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.

Учитывая, что договор уступки подлежит государственной регистрации, моментом определения налоговой базы по НДС является дата государственной регистрации этого договора (смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11).

Налог на прибыль

В целях налогового учета выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права (без НДС), и является доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 9 ст. 309.1 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При применении метода начисления датой получения дохода является дата реализации имущественного права (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 20.03.2006 N 19-11/21523).

Уступка права требования при ЕНВД

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности устанавливается настоящим Кодексом, вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и применяется наряду с общей системой налогообложения и иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах (п. 1 ст. 346.26 НК РФ).

В п. 2 ст. 346.26 НК РФ приведен исчерпывающий перечень видов предпринимательской деятельности, в отношении которых может устанавливаться система обложения в виде ЕНВД. Реализация имущественных прав в этот перечень не входит.

Таким образом, операции по реализации имущественных прав по договору участия в долевом строительстве не относятся к операциям в рамках видов деятельности, переведенных на уплату ЕНВД. Соответственно, в данном случае у организации возникает обязанность исчислить налоги по такой сделке в соответствии с той системой налогообложения, которую она применяет наряду с ЕНВД (если на УСН такая организация не переходила, то налоги (налог на прибыль и НДС) исчисляются в порядке, изложенном выше). Косвенно такой вывод подтверждают письма Минфина России от 15.05.2013 N 03-07-14/16828, от 18.07.2012 N 03-11-06/3/50, от 29.01.2010 N 03-11-06/3/12, от 12.07.2010 N 03-11-06/3/102, от 11.04.2008 N 03-11-04/2/71, а также письма Минфина России от 18.01.2011 N 03-11-06/3/1, от 29.07.2011 N 03-11-09/49.

 

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

 

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

 

Источник: ФАКТОРинг ПРО по материалам ГАРАНТа


Поделиться в социальных сетях:

Статьи по теме

«Тройка диалог»: сделка по покупке 90 000 кв. благоприятна для стоимости X5 Retail Group.
12.09.2011

X5 Retail Group получила разрешение ФАС на приобретение 85 помещений у Мособлфармации (это аптечная сеть, приватизированная в июне 2011 года), сообщают СМИ. По информации, компания получит в собственность...

ОАО "Собинбанк"

Название

ОАО "Собинбанк"

Адрес

 

Телефон

(495) 725 25 25 (доб. 5637, 5795)

E-mail

Сайт

www.sobinbank.ru

Как украинский бизнес приобщается к факторингу.
21.10.2013

Популярность факторинга среди украинских предпринимателей плавно увеличивается. Причем невзирая даже на тот факт, что цена факторинговых услуг зачастую ощутимо выше ставок по традиционным кредитам. Портал...