Эксперты ГАРАНТа обсудили возможность переуступки права аренды земли победителем аукциона на развитие застроенной территории
Имеет ли право победитель аукциона на развитие застроенной территории переуступить право аренды земли?
В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
К числу существенных условий договора отнесено обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части.
При этом положениями ч. 7 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 ГрК РФ и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.
Вместе с тем согласно ч. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В настоящее время в судебной практике сложилось два подхода в толковании возможности уступки прав и обязанностей в рамках заключенного договора о развитии застроенной территории.
Первый подход, принимая во внимание специфику данных правоотношений, считает положения п. 7 ст. 448 ГК РФ не применимыми к договору о развитии застроенной территории, а переуступку прав возможной.
Данный тезис находит свое отражение и в нижеприведенной судебной практике: постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2018 г. N 17АП-15993/18, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2019 г. N 05АП-773/19, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2020 г. N 06АП-353/20.
В частности, смотрите постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2019 г. N 05АП-773/19:
"Таким образом, предоставление земельного участка из муниципальной собственности в собственность (аренду) частному лицу для нового строительства - обязанность органа местного самоуправления, принявшего решение о развитии застроенной территории, как стороны договора о развитии застроенной территории (пункт 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ). При этом законодателем в части 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность оборота таких земельных участков в период действия договора, который предполагает переход права собственности (аренды) в отношении предоставленных инвестору по договору о развитии застроенной территории земельных участков с переводом на нового правообладателя обязанностей стороны инвестора по договору.
Принимая во внимание, что в силу специфики возникших правоотношений запрет на уступку права и перевод долга, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу прав и перевод обязанностей по договору о развитии застроенной территории, а нормы градостроительного законодательства не содержат такого запрета, с учетом того, что частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность передачи прав на земельные участки, предоставленные по договору о развитии застроенной территории лицу, не участвовавшему в аукционе, с переводом на такое лицо обязанностей стороны договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии законодательных ограничений для передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории".
Второй подход, напротив, исходя из содержания положений ч. 7 ст. 448 ГК РФ указывает на необходимость личного исполнения данных договоров и запрет на передачу возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ и оказании услуг:
1) постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 сентября 2018 г. N Ф10-3741/18 по делу N А64-8530/2017 (определением Верховного Суда РФ от 25 февраля 2019 г. N 310-ЭС18-22892 по делу N А64-8530/2017 в передаче кассационных жалоб было отказано): "В соответствии с ч. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
То есть из буквального толкования указанной нормы следует обязанность личного исполнения договора и запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг";
2) постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2019 г. N 19АП-3879/19: "В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции запрещается органам местного самоуправления принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
В соответствии с частью 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу части 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора о развитии застроенной территории) договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории определяется статьей 46.3 Градостроительного кодекса РФ. Из содержания статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ следует, что договор о развитии застроенной территории заключается с победителем торгов, либо в случае, если аукцион признан не состоявшимся (по причине участия в нем менее двух участников) - с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не предусматривает возможность заключения договора о развитии застроенной территории с лицом, не участвовавшим в аукционе".
"В соответствии с частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
То есть из буквального толкования указанной нормы следует обязанность личного исполнения договора и запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг".
"Доводы заявителя апелляционных жалоб о том, что на дату заключения договора положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие запрет на уступку прав (за исключением требований по денежному обязательству) по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора в случае, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов, не вступили в законную силу, в настоящем случае не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку названный договор заключен с нарушением норм Закона о защите конкуренции".