Эксперты ГАРАНТа описали ситуацию переуступки при инвестировани в объекты незавершенного строительства
Физическое лицо РФ (ФЛ РФ), являющееся инвестором при строительстве объекта нежилого назначения (гостиница на 102 номера в городе Ялте), заключило с застройщиком договор инвестирования в строительство данного объекта и полностью внесло инвестиционные средства по договору. Финансирование объекта капитального строительства нежилого назначения осуществляется за счет средств инвесторов, привлекаемых по договорам инвестирования в строительство объекта недвижимости нежилого назначения, заключенным заказчиком-застройщиком с физическими и юридическими лицами на основании Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Объект находится в стадии ввода в эксплуатацию. В договоры инвестирования включено условие об обязательном согласовании с застройщиком договоров об уступке прав новым инвесторам по договору инвестирования. Инвестор (ФЛ РФ) заключает возмездное соглашение (договор) с другим физическим лицом об уступке прав требования по полностью оплаченному договору инвестирования в строительство объекта нежилого назначения. Инвестор предложил застройщику согласовать соглашение об уступке прав по договору инвестирования на условиях рассрочки платежа по соглашению между первоначальным инвестором и новым инвестором. По данному соглашению об уступке прав новый инвестор оплачивает 60% в день подписания соглашения, а на 40% платежа ему предоставляется рассрочка на восемь месяцев. Данный временной промежуток выходит за срок, когда застройщик должен передать инвесторам причитающиеся им по договорам инвестирования помещения в натуре для оформления прав собственности на них. Инвестор планируют в соглашение об уступке прав включить условие о переходе прав к новому инвестору после 100% оплаты соглашения или оформить соглашение с наложением обременения в виде залога на оформляемое в собственность новому инвестору помещение, или в соглашении предусмотреть особое условие, обязывающее застройщика не передавать в натуре помещение новому инвестору, если он не произвел полную оплату соглашения об уступке.
Если в соглашении об уступке прав будет предусмотрен переход всех прав на нового инвестора по договору инвестирования от даты уплаты аванса по соглашению об уступке, сможет ли первоначальный инвестор оформить обременение при оформлении прав собственности новым инвестором на переданное ему помещение? Если можно оформить обременение (залог) на регистрируемое на нового инвестора недвижимое имущество, каким образом это сделать? Как это должно быть отражено в соглашении об уступке?
При условии перехода прав по договору инвестирования к новому инвестору после 100% оплаты соглашения об уступке происходит коллизия. Соглашение об уступки подписано, а права по договору - за первоначальным инвестором.
Верно ли, что получается, что застройщик должен передать помещение в натуре первоначальному инвестору, и права собственности должны будут оформлены на первоначального инвестора? Тогда что будет представлять собой соглашение об уступке прав, или в соглашение можно включить это условие?
В данной ситуации пострадает еще и застройщик, так как новый инвестор не сможет получить помещение, а первоначальный инвестор будет уклоняться от получения помещения, и застройщик не сможет их передать, следовательно, будет нести дополнительные расходы по их содержанию.
Верно ли будет предложить первоначальному инвестору не соглашение об уступке прав по договору, а другую форму (например, договор купли-продажи будущей недвижимости)?
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В силу п. 2 ст. 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.
В частности, стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, стороны договора продажи имущественного права вправе установить, что право переходит к покупателю после его полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом (пункт 4 статьи 454, статья 491 ГК РФ) (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - Постановление N 54)).
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае инвестор в договоре инвестирования, выступающий цедентом в отношении прав требования о передаче объекта инвестирования, намерен включить в договор цессии условие о том, что соответствующие права требования перейдут к цессионарию после полной оплаты уступаемого права.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений данное условие закону не противоречит.
При этом тот факт, что срок оплаты уступаемого права будет выходить за рамки срока исполнения обязательства застройщика по передаче объекта инвестирования, само по себе не влияет на действительность договора цессии, так как до того момента, когда обязательства застройщика по передаче объекта инвестирования будут фактически исполнены в натуре и таким образом прекращены (ст. 408 ГК РФ), права требования к застройщику являются существующими, а п. 2 ст. 390 ГК РФ устанавливает, что уступаемое требование должно существовать именно на момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.
Безусловно, в этом случае застройщик не сможет передать цессионарию объект инвестирования до того момента, когда последним не будет произведена полная оплата по договору цессии, так как до ее совершения право требования к застройщику к цессионарию не перейдет. Иными словами, до этого момента он не может рассматриваться как кредитор в указанном обязательстве.
Однако данное обстоятельство никоим образом не может повлиять на отношения застройщика и инвестора-цедента, вытекающие из договора инвестирования. Поскольку в силу ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и по общему правилу не подлежат одностороннему изменению, постольку застройщик вправе потребовать от цедента принятия объекта инвестирования в установленный договором срок.
Разумеется, после такой передачи право требования к застройщику, которое уступается по договору цессии, прекратится. Однако каких-либо негативных последствий для застройщика это не повлечет, так как за действительность требования, уступаемого по договору цессии, перед цессионарием отвечает непосредственно цедент (п. 1 ст. 390 ГК РФ, п. 8 Постановления N 54).
Мы не исключаем, что такая конструкция в договоре цессии на практике может создать риск того, что цедент будет уклоняться от принятия объекта у застройщика до момента полной оплаты цессионарием уступаемого ему права требования, с той целью, чтобы такое принятие осуществил уже цессионарий.
Тем не менее, как это уже отмечалось выше, отношения между цедентом и цессионарием не могут затрагивать прав и обязанностей застройщика, вытекающих из инвестиционного договора, поэтому застройщик в случае уклонения цедента от принятия объекта до перехода права требования к цессионарию может привлечь цедента к ответственности, предусмотренной законом и договором (например, на основании ст. 15, ст. 393 и ст. 405 ГК РФ взыскать с цедента убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательства принять объект инвестирования).
Что же касается упомянутой в вопросе возможности предусмотреть в договоре цессии переход права к цессионарию до полной его оплаты, но с условием последующего залога объекта инвестирования, подлежащего передаче на основании уступаемого права, то, на наш взгляд, к включению такого условия в договор имеются определенные препятствия.
С одной стороны, положения п. 2 ст. 336 ГК РФ прямо предусматривают, что договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
С другой стороны, необходимо учитывать, что в силу п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются, прежде всего, правила указанного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Иными словами, приведенная норма устанавливает приоритет положений закона об ипотеке над общими положениями ГК РФ о залоге.
В свою очередь, из буквального прочтения п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) следует, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.
Совершенно очевидно, что при заключении договора залога в отношении будущей недвижимости, права на которую еще не зарегистрированы в ЕГРН за залогодателем (в рассматриваемом случае цессионарием), требования, содержащиеся в приведенных нормах, в любом случае не могут быть соблюдены.
При этом необходимо помнить, что предмет договора, а также иные его условия, подлежащие обязательному включению в него на основании требований законодательства, рассматриваются как существенные, отсутствие которых в договоре может повлечь за собой признание его незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", определение Верховного Суда РФ от 19.02.2020 N 306-ЭС19-28349).
Вместе с тем нам встретились судебные акты, в которых суды признали возникшей ипотеку на основании договора залога будущего недвижимого имущества (смотрите, например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 N 15АП-9426/2009, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07.10.2021 по делу N А27-5377/2021, решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2018 по делу N А40-10588/2018).
Однако, помимо вышеизложенного, следует также учитывать, что ипотека в силу п. 2 ст. 8.1, подп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ и п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается возникшей только с момента такой регистрации. При этом ипотека регистрируется как обременение права залогодателя (ч. 6 ст. 1, ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Соответственно, даже если рассматривать договор ипотеки будущей недвижимости как заключенный, регистрация ипотеки не сможет быть произведена до регистрации права залогодателя (в рассматриваемом случае цессионария) на нее.
Данное обстоятельство создает риск регистрации иных обременений на недвижимое имущество до регистрации вышеуказанной ипотеки, что может повлиять на утрату приоритета залогодержателя (то есть цедента) по отношению к другим кредиторам. В связи с изложенным рекомендуется подавать заявления на регистрацию права собственности цессионария и права залога цедента одновременно.
Принимая во внимание вышеизложенное, можно также порекомендовать сторонам для обеспечения права цедента на получение платы за уступаемое право требования заключить не договор залога будущей недвижимости, а договор залога такого права (ст. 358.1-358.8 ГК РФ), поскольку после получения цессионарием от застройщика объекта инвестирования на основании такого права залог на данный объект возникнет в силу закона на основании подп. 3 п. 1 ст. 345 ГК РФ.
Кроме того, действительным выходом из ситуации в рассматриваемом случае, действительно, может стать заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"), поскольку после передачи продавцом по такому договору полученного от застройщика объекта инвестирования покупателю на этот объект возникнет право залога в силу закона, которое будет существовать до момента внесения полной оплаты покупателем (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Тем не менее следует помнить о том, что в этом случае рискует покупатель, так как при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости он не вправе будет требовать передачи ему имущества непосредственно от застройщика. Застройщик должен в этой ситуации передать объект продавцу, а последний должен зарегистрировать за собой право собственности на него и уже после этого передать его покупателю. При этом ничто не ограничивает продавца в возможности распорядиться этим имуществом иным образом, например, продав его другому лицу. В последнем случае покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимости будет не вправе требовать признания недействительной сделки, совершенной между продавцом и третьим лицом в отношении такой недвижимости, а также передачи ему этой недвижимости в натуре, но лишь возмещения ему убытков, причиненных неисполнением своей обязанности продавцом (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").