Эксперты ГАРАНТа разъяснили, как оформить сделку продажи доли за уступку права требования третьему лицу

Имеется земельный участок на праве общей долевой собственности: 1/2 доли юридического лица и 1/2 доли физического лица. Третье лицо, не имеющее отношения к земельному участку, является должником юридического лица. Юридическое лицо обратилось к физическому лицу с предложением о покупке 1/2 земельного участка. Физическое лицо согласно передать свою долю за уступку права требования по обязательству между юридическим лицом и третьим лицом.

Как правильно оформить сделку?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Полагаем, что в данном случае возможно заключение смешанного договора (приобретение доли в праве собственности с условием о передаче в счет оплаты по договору права требования к третьему лицу).

Обоснование позиции:

В силу принципа свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ) стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ, ст. 422 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ) По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае предполагается отчуждение доли одним собственником, соответственно, данная сделка требует нотариального удостоверения.

Отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

При этом по общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Следует отметить, что согласно п. 4 ст. 382 ГК РФ первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника.

Статья 383 ГК РФ указывает на случаи, когда переход прав, в том числе в порядке цессии, не допускается. Согласно этой норме к другому лицу не могут перейти права, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности, требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. Следует обратить внимание, что ст. 383 ГК РФ не содержит исчерпывающий перечень обязательств, права по которым не могут быть переданы другому лицу. Взаимосвязь прав по обязательству с личностью кредитора определяется в каждом конкретном случае с учетом норм, регулирующих те или иные правоотношения, а также условий договора, из которого возникло обязательство.

Договор цессии, который заключен в нарушение ст. 383 ГК РФ, признается недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Необходимо различать недопустимость перехода к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора (ст. 383 ГК РФ), и недопустимость без согласия должника уступать требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п. 2 ст. 388 ГК РФ). Различие этих норм не всегда находит отражение даже в судебной практике. Между тем в первом случае неразрывная связь прав с личностью кредитора имеет объективный характер, она не зависит от оценки должником значимости для него личности кредитора. Уступка таких прав невозможна даже с согласия должника. Во втором случае уступка прав в принципе возможна, однако может состояться лишь при условии согласия на это должника.

Таким образом, полагаем, что в данном случае стороны могут заключить смешанный договор, предусмотрев в нем передачу права требования к третьему лицу в счет оплаты за приобретение доли в праве собственности на земельный участок. Данный договор подлежит нотариальному удостоверению.