Эксперты ГАРАНТа разъяснили, возможно ли передать арендные права по договору цессии

Возможно ли по договору цессии передать арендные права?

Передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) осуществляется с соблюдением норм ГК РФ об уступке требования и переводе долга.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, перенаем - это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя. В результате происходит замена арендатора в договоре аренды. Соответственно, при перенайме ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, - новый арендатор, а прежний с момента перехода прав и обязанностей по договору такую ответственность не несет.

В п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, отмечено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга. Соответственно, права и обязанности по договору аренды могут быть переданы только с согласия арендодателя.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018: Отказывая в государственной регистрации договора перенайма о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, Управление Росреестра исходило из установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора в пользу третьих лиц по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2001 г. N 5536/01: В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 марта 2021 г. N 306-ЭС20-21765 по делу N А49-15269/2019: Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса одновременную передачу бывшим арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как следует из ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе