Эксперты ГАРАНТа указали риски приобретения физическим лицом гаража, не оформленного в собственность продавца

Каковы риски приобретения физическим лицом гаража, если он не оформлен в собственность продавца, имеется только членская книжка ГСК?

Прежде всего отметим, что согласно п. 4 ст. 214 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Отметим, что согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Полагаем, что прежде всего следует изучить причины, по которым продавец не зарегистрировал право собственности на гараж.

Как правило, такое случается при неполной выплате пая, в этом случае продавец продает не гараж, поскольку не имеет прав собственности на него, а свои права требования гаража как члена ГСК при полной оплате пая, то есть договор цессии (ст. 382, ст. 388 ГК РФ).

Отметим, что право собственности на гараж возникает только у члена кооператива, полностью выплатившего пай, поэтому следует детально изучить Устав ГСК, особенно в части вопроса о принятии в члены кооператива и исключении из его членов, поскольку само по себе заключение договора цессии не подразумевает под собой автоматический прием в новые члены ГСК и исключение старого члена ГСК.

Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием (п. 1 ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, даже заключив договор цессии, сторона, выполнившая все условия договора, рискует остаться без гаража.

Также отметим, что при переуступке прав требования и обязанности, в случае принятия нового члена ГСК, на него возлагаются обязанности по оплате паевых взносов, и получить гараж в собственность он сможет только после его полной выплаты.

Безусловно, надежнее заключить договор именно купли-продажи гаража, права на который зарегистрированы в надлежащем порядке.

Заключать договор цессии можно только после тщательного изучения нюансов, описанных выше, поскольку заключение договора цессии в данном случае подразумевает риски, которые при заключении договора купли-продажи гаража не возникнут.

Настоятельно рекомендуем выяснить, по какой причине член ГСК не зарегистрировал гараж в свою собственность, в каком объеме выплачен членом ГСК пай, имеются ли у члена ГСК долги перед ГСК, кем и когда выделен земельный участок под строительство ГСК, каков порядок приема в члены ГСК.