ГАРАНТ: должен ли перенайм быть произведен за плату
По договору аренды недвижимого имущества (помещение) происходит перенайм. Должен ли он (перенайм) обязательно быть произведен за плату? Не является ли освобождение прежнего арендатора от платежей признаком возмездности?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Полагаем, что принятие на себя новым арендатором обязанности по оплате арендных платежей может быть расценено как предоставление встречного исполнения.
Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что соглашение о перенайме (п. 2 ст. 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ; определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.03.2017 N 303-ЭС16-16877).
Поскольку в результате перенаема происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.12.2020 N Ф06-67561/20).
По общему правилу гражданско-правовой договор, не исключая и договор цессии, может быть безвозмездным, то есть не предусматривающим получение цедентом платы или иного встречного предоставления за уступленное требование (п. 2 ст. 423 ГК РФ). При этом в договоре должно быть прямо указано на безвозмездность уступки требования (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Однако необходимо иметь в виду, что, если цедент и цессионарий являются коммерческими организациями, уступка требования может быть только возмездной, поскольку безвозмездная уступка права требования подпадает под определение договора дарения, данное в п. 1 ст. 572 ГК РФ, а дарение между коммерческими организациями согласно подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ запрещено. В этом случае имеются правовые основания для признания договора цессии недействительным как нарушающего требования закона (ст. 168, подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.12.2020 N Ф05-21959/20, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2018 N Ф07-9515/18). Основания для вывода о недействительности заключенного между коммерческими организациями договора цессии как сделки дарения могут иметь место и в случае, когда цена в договоре указана, но она явно не соответствует рыночной стоимости уступаемого требования. Заметим, что в спорной ситуации такой вывод со стороны суда может последовать только в связи с оценкой конкретных обстоятельств (смотрите определение Верховного Суда РФ от 02.12.2015 N 305-ЭС15-5505).
Соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования), то есть намерение цедента одарить цессионария (смотрите в связи с этим п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки"). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее недействительной как сделки дарения между коммерческими организациями (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.10.2007 N 120, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2019 N Ф01-1323/19).
При этом для признания договора цессии возмездным не обязательно, чтобы вознаграждение за уступку права было уплачено цеденту именно в денежной форме. В рассматриваемом случае передаваемое право может быть оплачено путем погашения задолженности по арендным платежам прежнего арендатора (смотрите, например: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2017 N Ф08-496/17).
Анализ судебной практики подтверждает довод о том, что соглашение о перенайме, сторонами которого являются коммерческие организации, должно носить возмездный характер (смотрите, например: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2023 г. N Ф08-1564/23).
Вместе с тем нами были обнаружены судебные решения, при вынесении которых суды, исходя из правовой природы арендных правоотношений, создающей для арендатора одновременно не только права, но и обязанности, отмечали, что в результате заключения соглашения о перенайме новый арендатор приобретает не только право аренды, но и обязанности по уплате арендных платежей. Так, в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 N 04АП-1676/12 суд указал, что оспариваемый договор не является договором дарения, в связи с тем, что из условий оспариваемого соглашения намерение передать имущество в качестве дара не следует, как не следует и его безвозмездности для нового арендатора, поскольку он взял на себя обязанность по оплате арендных платежей.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в постановлении от 16.02.2021 N Ф02-6743/20 отметил, что по своей правовой природе соглашение о перенайме носит смешанный характер, поскольку содержит элементы как договора уступки требования, так и договора перевода долга. В части уступки права (требования) лицо является кредитором, а в части перевода долга (обязательства) - должником, следовательно, в рамках одного договора одновременный перевод прав и обязанностей может быть расценен как предоставление сторонами встречного исполнения. В данном случае встречность предоставления нового лизингополучателя состоит в том числе в освобождении бывшего лизингополучателя от бремени по внесению лизинговых платежей.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2019 N 18АП-9029/19, в котором суд также отметил, что перенаем по своей правовой природе является случаем перемены лица (арендатора) в обязательстве, при котором одновременно происходит передача новому арендатору прав и обязанностей. Соответственно, договор уступки права аренды является сделкой по передаче имущества в перенаем, поскольку наряду с уступкой права аренды земельного участка передается обязанность по уплате арендных платежей. Оценивая спорный договор, суд указал на то, что новому арендатору были переданы как права, так и обязанности арендатора, в том числе передано бремя несения арендных платежей с момента подписания договора.
В свою очередь, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 13.07.2018 N 09АП-29120/18 прямо указал на то, что передачу одновременно с правами по договору аренды также и обязанностей можно рассматривать как встречное предоставление. Отметим, однако, что в рамках данного дела на дату подписания договора у арендатора имелась задолженность по переменной части арендной платы.
Таким образом, в судебной практике достаточно широко распространен подход, согласно которому встречность предоставления нового арендатора может состоять в том числе в освобождении бывшего арендатора от бремени по внесению арендной платы (смотрите также: постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 N 07АП-4679/17; постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 N 16АП-2097/16 ("Поскольку в результате перенайма фактически произошла замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, и данный договор не является договором цессии*(1), правовых оснований считать договор перенайма договором дарения не имеется"); постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 N 03АП-5809/16; постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 N 16АП-2097/16; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 N 15АП-2357/15; постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 N 09АП-17729/13).
В заключение отметим, что по общему правилу соглашение сторон может быть квалифицировано как дарение только в случае установления намерения одной стороны обязательства одарить другую (смотрите: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.03.2023 г. N Ф08-1896/23). Дарение имущества предполагает наличие волеизъявления дарителя безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу именно в качестве дара (с намерением облагодетельствовать одаряемого), а не по какому-либо другому основанию, вытекающему из экономических отношений сторон сделки. Обязательным признаком договора дарения является очевидное намерение дарителя передать имущество в качестве дара (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 N 19АП-4337/16).
На основании изложенного полагаем, что в рассматриваемом случае риски квалификации соглашения о перенайме в качестве договора дарения минимальны.