ГАРАНТ: надо ли декларировать доход от переуступки квартиры в 3-НДФЛ

Физическое лицо приобрело квартиру по договору долевого участия в декабре 2020 года. В 2023 году была переуступка прав требования.

Надо ли декларировать доход, полученный от переуступки квартиры, в декларации 3-НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Поскольку имущественные права не относятся к имуществу, к доходу от уступки прав требования не применяется льгота по сроку владения: независимо от того, как давно заключен ДДУ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В связи с этим при уступке прав по договору ДДУ декларацию по форме 3-НФДЛ необходимо подать в любом случае, при этом налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от уступки прав требования, на подтвержденные расходы, связанные с приобретением этих прав. В случае, если доход от уступки прав требования будет равен сумме произведенных расходов, налоговая база и сумма исчисленного НДФЛ будут равны нулю.

Обоснование вывода:

На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. Пунктом 2 ст. 217.1 НК РФ определено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в общем случае составляет пять лет. При этом, в общем случае минимальный предельный срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Смотрите дополнительно письма Минфина России от 24.09.2020 N 03-04-09/83831, от 13.08.2020 N 03-04-05/71120, от 17.04.2020 N 03-04-05/30891, от 21.02.2019 N 03-04-05/11362.

Однако для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) установлен особый порядок - минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Соответственно, при продаже жилого помещения, в том числе квартиры, приобретенной по ДДУ, минимальный предельный срок владения следует исчислять с даты ее полной оплаты в соответствии с договором ДДУ.

Вместе с тем в рассматриваемом случае, как следует из вопроса, речь идет не о продаже объекта недвижимого имущества (жилого помещения), а об уступке прав требования по договору ДДУ, т.е. о реализации имущественных прав.

Отметим, что понятие "имущество", применяемое для целей НК РФ, приведено в п. 2 ст. 38 НК РФ: виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. При этом не признаются имуществом имущественные права, за исключением безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг.

С учетом сказанного положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ к доходам, полученным при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, не применяются (смотрите письмо Минфина России от 04.04.2022 N 03-04-05/27764 ). То есть при уступке прав требования по договору ДДУ в любом случае возникает объект налогообложения по НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, ст. 41 НК РФ), срок возникновения этих права роли не играет. Положений, предусматривающих освобождение от налогообложения доходов, полученных при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, НК РФ не предусмотрено (смотрите также письма Минфина России от 16.09.2020 N 03-04-05/81295, от 16.09.2020 N 03-04-05/81310, от 31.08.2020 N 03-04-09/7624 и др.).

При этом доходы, полученные от уступки прав требования по ДДУ, подлежат обложению НДФЛ с применением прогрессивной налоговой ставки, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ - 13% или 650 тысяч рублей и 15%. Смотрите письмо Минфина России от 22.04.2021 N 03-04-05/30591.

В силу п. 3 ст. 210 НК РФ основная налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ. В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и абзацем вторым подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права.

Что касается обязанности по представлению декларации 3-НДФЛ, то в силу п. 4 ст. 229 НК РФ в налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы (в том числе фиксированную прибыль), налоговые вычеты, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, источники выплаты таких доходов, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или зачету (возврату) по итогам налогового периода.

При этом налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 217 НК РФ (абзац второй п. 4 ст. 229 НК РФ). Как мы выяснили выше, оснований для применения ст. 217 НК РФ при уступке прав требования по ДДУ нет. Кроме того, в декларации можно не указывать доходы от продажи недвижимости или другого имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения им (абзацы третий-пятый п. 4 ст. 229 НК РФ). В рассматриваемом случае речь идет не о продаже имущества, а об уступке имущественных прав.

Оснований, позволяющих не представлять в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ при реализации имущественных прав, положения НК РФ не содержат.

Таким образом, при уступке прав по договору ДДУ декларацию по форме 3-НФДЛ необходимо подать в любом случае, при этом налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от уступки прав требования, на подтвержденные расходы, связанные с приобретением этих прав. В случае, если доход от уступки прав требования будет равен сумме произведенных расходов, налоговая база и сумма исчисленного НДФЛ будут равны нулю.