ГАРАНТ: необходимость регистрации соглашения о возмездности переуступки в Росреестре

Брат по договору уступки прав требования по договору инвестирования в строительство передал безвозмездно свои права сестре. Данную уступку не надо было регистрировать в Росреестре. Затем объект сдали. Пакет документов (договор инвестиций и договор уступки) был передан в Росреестр для регистрации готового апартамента на имя сестры. Все было зарегистрировано. Затем брат и сестра передумали и решили, что уступка будет возмездной, подписали дополнительное соглашение об этом, и сестра рассчиталась с братом по этой уступке.

Нужно ли данное дополнительное соглашение о возмездности зарегистрировать в Росреестре? Будет ли начислен штраф, если этого не сделать?

Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Требований о государственной регистрации инвестиционного договора закон не устанавливает. Как следствие, не требуется и государственная регистрация договора уступки прав требования по договору инвестирования в строительство.
Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор уступки, также не подлежит государственной регистрации.

При этом отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления АС Московского округа от 30.07.2015 N Ф05-8957/15, ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.10.2012 N Ф02-3893/12, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 N 14АП-8618/13).

В рассматриваемой ситуации договор уступки исполнен сторонами. Как следствие, прекративший свое действие договор не может быть изменен, в связи с чем заключение дополнительного соглашения к договору об уступке будет являться ничтожной сделкой согласно ст. 168 ГК РФ и не может повлечь правовых последствий, за исключением ее недействительности (решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2012 г. по делу N А40-108959/2011, решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 10 апреля 2012 г.).