ГАРАНТ: порядок взыскания неустойки по ДДУ физическими лицами

Каков порядок взыскания неустойки по договору долевого участия физическими лицами? Какие документы необходимо приложить? Есть ли практика по взысканию неустойки из расчета высокой ставки, которая была весной 2022 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Возможность взыскания неустойки с застройщика по договорам участия в долевом строительстве предусмотрена законодательством РФ. Однако неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022.

Обоснование позиции:

Основанием для предъявления иска к застройщику о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) является ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ 214-ФЗ). Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Относительно размера неустойки необходимо отметить следующее.

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было установлено, что неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года (п. 1 постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479). Так же согласно постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 N 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5%.

Неустойка рассчитывается от первоначальной цены договора долевого участия. При этом стоимость уступаемых прав по договору уступки прав требования при расчете не учитывается.

Необходимо отметить, что просрочка начинает течь с даты, следующей за последним днем срока передачи, установленного договором долевого участия, и исчисляется по дату фактической передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи (включительно).

В целях досудебного урегулирования спора целесообразно направить в адрес застройщика претензию с требованием выплатить дольщику в добровольном порядке неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости, рассчитанную по правилам ч. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ. В претензии необходимо указать срок для ее удовлетворения. Законом подобный срок не регламентируется, но исходя из обычаев делового оборота такой срок устанавливается в разумных пределах от 10 до 20 дней с момента получения претензии. Претензию целесообразно направить почтовым отправлением с описью вложения. Почтовая квитанция и опись вложения являются доказательствами досудебного урегулирования спора, которые можно будет предъявить в суде.

В случае отказа застройщика в удовлетворении требований в соответствии с направленной претензией дольщику надлежит обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки.

В исковом заявлении также можно просить суд взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца на основании ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), компенсацию морального вреда (ст. 151 ГК РФ, ст. 15 Закона о защите прав потребителей) и понесенных судебных расходов. Однако, при формировании исковых требований необходимо учитывать, что неустойки (штрафы, пени) в соответствии с Законом о защите прав потребителей не начисляются застройщику за период с 29.03.2022 до 31.12.2022 включительно (п. 1 постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).

Исковое заявление должно соответствовать требованиям, предъявляемым ст. 131 ГПК РФ. К исковому заявлению должны быть приложены документы в соответствии со ст. 132 ГПК РФ.

Исковое заявление о взыскании неустойки может быть подано в суд как по месту нахождения ответчика, так и в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, ч. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).

После рассмотрения искового заявления судом и вступления в законную силу решения суда дольщик вправе получить исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда. Для этого необходимо написать в суд заявление о выдаче исполнительного листа.

После получения исполнительного листа для его оперативного исполнения целесообразно направить исполнительный лист непосредственно в банк, где у застройщика открыты расчетные счета. Такое право представлено взыскателю на основании ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". К исполнительному листу необходимо приложить соответствующее заявление, в котором указываются: 1) реквизиты банковского счета, на который следует перечислить взысканные денежные средства; 2) фамилия, имя, отчество, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии) (ч. 2 ст. 8 Закона об исполнительном производстве).

Содержащиеся в исполнительном документе требования о взыскании денежных средств банк исполняет незамедлительно при наличии денежных средств на счете застройщика-должника. В противном случае исполнительный лист помещается в картотеку до поступления денежных средств на расчетный счет застройщика.