ГАРАНТ: последствия для арендодателя при признании переуступки прав по договору аренды недействительными

Юридическими лицами (между арендодателем и арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений. Впоследствии права и обязанности по договору аренды были переданы новому арендатору по соглашению о передаче прав и обязанностей, подписанному с трех сторон: арендодателем, арендатором и новым арендатором.

Какие последствия наступают для арендодателя при признании переуступки (соглашения о передаче прав и обязанностей от старого арендатора новому арендатору) недействительной?

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Соответственно, при признании недействительным соглашения об уступке прав арендатора старому (первоначальному) арендатору передаются права владения и пользования арендованным имуществом (восстанавливаются права арендатора). Соответственно, новый арендатор обязан будет вернуть арендованное имущество старому арендатору (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2022 N Ф09-2951/18 , постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2022 N Ф07-7693/22, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2021 N Ф08-3206/21), а в отношениях с арендодателем и третьими лицами старый арендатор будет иметь права и обязанности арендатора.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Если новый арендатор своевременно не уплачивал арендную плату, представляется, что в связи с признанием судом недействительным соглашения о переводе прав арендатора, являющегося оспоримой сделкой, арендодатель вправе требовать с нового арендатора плату за пользование имуществом, представляющую собой неосновательное обогащение, полученное новым арендатором при использовании имущества арендодателя (п. 2 ст. 167, пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).

Если новый арендатор своевременно не уплачивал арендную плату и соглашение о переводе представляет собой ничтожную сделку, то полагаем, что обязанность по оплате арендной платы за период фактического владения имуществом новым арендатором лежит на старом арендаторе. В свою очередь, старый арендатор может взыскать эту плату с нового арендатора как неосновательное обогащение (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2020 N Ф08-413/20, определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 306-ЭС16-18850). Вместе с тем в судебной практике можно встретить и иной подход, если новый арендатор своевременно не уплачивал арендную плату и соглашение о переводе представляет собой ничтожную сделку, то арендодатель вправе требовать с нового арендатора плату за пользование имущества за период фактического владения.