ГАРАНТ: требуется ли гос.регистрация договора цессии на недвижимость

Подлежит ли государственной регистрации договор цессии о передаче прав на недвижимое имущество?

Полагаем, что в рассматриваемой ситуации возможно предусмотреть исполнение третьему лицу (переадресацию исполнения).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями правовых актов. Надлежащим признается исполнение, произведенное надлежащему лицу. В качестве последнего рассматривается прежде всего кредитор. Однако в ряде случаев исполнение обязательства может быть произведено третьему лицу и, несмотря на это, считаться надлежащим. Важно отметить, что исполнение третьему лицу следует отличать от исполнения в пользу третьего лица, которое предусмотрено ст. 430 ГК РФ и в данном случае неприменимо, поскольку при заключении соглашения об исполнении в пользу третьего лица данное лицо встает на место кредитора в обязательстве.

Исполнение третьему лицу заключается в передаче предмета исполнения третьему лицу, когда третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Правила ст. 430 ГК РФ к таким договорам неприменимы. При разграничении названных договоров следует исходить из того, что наделение третьего лица правом требования к должнику должно быть ясно выражено в условиях договора (п. 1 ст. 430 ГК РФ). Сам факт передачи исполнения третьему лицу договора в пользу третьего лица не создает. Таким образом, договор может предусматривать исполнение обязательства третьему лицу, не приобретающему прав по этому договору. В указанном случае передача исполнения третьему лицу приравнивается к исполнению кредитору.

Кроме того, исполнение обязательства, которое по условиям договора должно быть исполнено в пользу кредитора, может быть произведено третьему лицу по указанию кредитора, данному впоследствии (переадресация исполнения). Кредитор может выразить свою волю на изменение непосредственного получателя исполнения, например, путем направления должнику письма с указанием перечислить сумму долга на расчетный счет своего контрагента (такое письмо должно быть подписано уполномоченным лицом, в противном случае существует риск того, что обязательство будет исполнено ненадлежащему лицу (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 30.05.2000 N 1576/98). Указанное третье лицо будет являться лицом, управомоченным на принятие исполнения (ст. 312 ГК РФ), а исполнение должником обязанности в соответствии с распоряжением кредитора - надлежащим исполнением обязательства (смотрите, например, постановления Четвертого ААС от 28.02.2020 N 04АП-6751/17, Седьмого ААС от 13.09.2019 N 07АП-6524/19, Президиума ВАС РФ от 26.05.2009 N 730/09).

При этом указание кредитора на необходимость исполнения обязательства третьему лицу будет рассматриваться как обязательное для должника лишь постольку, поскольку оно не вступает в противоречие с условиями договора (ст. 310 ГК РФ). Должник вправе отказаться от исполнения обязательства третьему лицу, когда характер и качество исполнения зависят от личных особенностей кредитора (к примеру, обязательство пошить костюм по меркам, снятым с заказчика)*(1).

Смотрите Примерную форму уведомления об исполнении обязательства третьему лицу (о переадресации исполнения обязательства) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

В отношении договора доверительного управления имуществом необходимо отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Недвижимость может выступать объектом доверительного управления (п. 1 ст. 1013 ГК РФ). Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия (п. 1 ст. 1015 ГК РФ).

Однако в рассматриваемом случае следует учитывать положения п. 3 ст. 1015 ГК РФ, согласно которым доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (смотрите постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2021 N Ф09-6353/21 по делу N А60-50961/2020; постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.01.2007 N Ф09-11495/06-С6).

Смотрите также материалы:

- Примерная форма договора доверительного управления имуществом (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Примерная форма договора доверительного управления недвижимым имуществом (безвозмездный) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Применение конструкции агентского договора также вызывает определенные сомнения. В силу п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Агентский договор, именуемый на практике также агентским соглашением, относится к числу договоров, направленных на предоставление посреднических услуг. Гражданский кодекс РФ допускает две конструкции агентского договора:

- по модели договора поручения (агент действует от имени принципала);

- по модели договора комиссии (агент действует от своего имени).

При этом агент всегда осуществляет свою деятельность за счет принципала независимо от того, от чьего имени (агента или принципала) совершаются сделки. Таким образом, агентский договор может содержать элементы, присущие как договору комиссии, так и договору поручения. Отношения сторон по агентскому договору регулируются главой 52 ГК РФ с учетом правил о договорах поручения (глава 49 ГК РФ) и комиссии (глава 51 ГК РФ) в зависимости от того, от чьего имени совершаются сделки. От договоров комиссии и поручения агентский договор отличается тем, что он предполагает, помимо совершения юридических действий (совершения сделок, подачи заявлений и т.п.), по поручению другой стороны (собственно посредничества) выполнение и иных фактических действий (например, сбор информации, подготовка и проведение переговоров и т.д.). Если помимо действий юридического характера совершение фактических действий договором не предусмотрено и наоборот, к такому договору не могут применяться положения главы 52 ГК РФ об агентировании (смотрите постановление АС Волго-Вятского округа от 25.09.2017 N Ф01-3775/17).

В рассматриваемом случае в отношении недвижимого имущества уже имеется действующий и зарегистрированный в установленном порядке договор аренды, в связи с чем не вполне понятно, что будет являться предметом агентского договора. Кроме того, необходимо учесть, что агентский договор относится к числу возмездных договоров. Возмездность является его основополагающим признаком. Условия агентского договора, исключающие оплату услуг агента по усмотрению принципала либо в связи с действиями третьих лиц, не являющихся участниками агентского договора, признаются недействительными (смотрите постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2011 по делу N А45-11870/2010, определение ВАС РФ от 21.03.2012 N ВАС-17519/11, решения АС г. Москвы от 12.10.2017 по делу N А40-138084/2017, АС Новосибирской области от 27.07.2016 по делу N А45-22481/2015).