ГАРАНТ: уступка права по договору купли-продажи оплаченных и неоплаченных объектов

Стороны заключили договор купли-продажи будущей вещи. Продавец (застройщик) обязуется в установленный сторонами срок передать покупателю три объекта (условно - этажи в одном здании).

Стороны согласовали цену объектов, при этом определили, что оплата их стоимости может быть произведена путем зачета взаимных встречных требований или предоставления отступного. В качестве встречного предоставления со стороны покупателя вместо уплаты денежных средств предполагается передача продавцу прав на доли в обществах, владеющих правами на объекты недвижимого имущества, или передача самих объектов капитального строительства и/или прав на земельные участки.

Стороны в настоящее время находятся в стадии исполнения договора. Вместе с тем покупатель изъявил желание уступить права по договору одному или нескольким лицам.

В настоящее время продавец предлагает следующий алгоритм:

1) в отношении оплаченных объектов (оплаченной части объекта) стороны согласовывают передачу прав покупателя новому лицу (ст. 388 ГК РФ);

2) в отношении объектов, которые не оплачены, стороны согласовывают передачу договора в части (ст. 392.3 ГК РФ).

Есть ли судебная практика по данному вопросу?

Кроме того, интересует вопрос возникающих у двух и/или более собственников прав на места общего пользования (возможно, сервитут).

Есть ли судебная практика по данному вопросу?

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ под передачей договора понимается одновременная передача стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу на основании сделки. К такой сделке соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце первом п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - Постановление N 54), в этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

На основании п. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. По общему правилу кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам (п. 4 Постановления N 54).

Аналогичная норма относительно перевода долга в законодательстве отсутствует, однако соответствующий подход отражен в судебной практике. В частности, в абзаце втором п. 29 Постановления N 54 разъясняется, что, например, при замене арендодателя в договоре аренды лицо, заменившее арендатора, полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор.

В п. 22 Обзора Судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 г., также отмечается, что в результате передачи договора к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.

Из совокупности приведенных норм и разъяснений следует, что при передаче договора вытекающие из него обязательства остаются в неизменном виде, меняется лишь лицо, являющееся стороной в этих обязательствах. Соответственно, объем как прав, так и обязанностей, переходящих к такому лицу, соответствует тому объему прав и обязанностей, которые имелись у заменяемого лица на момент передачи договора.

В правоприменительной практике особо подчеркивается, что при передаче договора правопреемник встает в обязательстве на место правопредшественника, принимая на себя все позитивные и негативные последствия подобного замещения, но это не отражается на положении контрагента, для которого перемена противостоящего ему в правоотношении лица не влияет на объем потенциально реализуемых им прав (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.02.2019 N Ф04-6369/18).

С учетом того, что надлежащее исполнение прекращает обязательство полностью или в части (ст. 408 ГК РФ), изложенное означает, что при передаче договора ни лицо, заменившее сторону в договоре, ни оставшийся в договоре контрагент не могут потребовать друг от друга исполнения по договору в большем объеме, чем тот объем, который остался неисполненным к моменту передачи договора.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации при передаче прав и обязанностей покупателя одному лицу отсутствует необходимость заключения отдельного соглашения об уступке покупателем прав требований по договору продажи будущей недвижимости в той части, в которой обязательство покупателя по оплате такой недвижимости уже было исполнено. Достаточно заключения одного соглашения о передаче договора. В этом случае, если иное не будет прямо оговорено в таком соглашении, к заменяющему лицу перейдут как права требования к продавцу по передаче всей непереданной к этому моменту недвижимости, так и обязанность по ее оплате в той части, в которой такая обязанность не была исполнена предыдущим покупателем. Вопрос же о возмещении выбывающему покупателю его затрат на частичное исполнение договора может быть решен выплатой заменяющим лицом этому покупателю вознаграждения в рамках того же соглашения о передаче договора.

В то же время следует учитывать, что прямого запрета на реализацию описанной в договоре схемы законодательство также не содержит. Иными словами, не противоречит закону уступка части прав по договору на основании отдельного договора цессии (п. 1 ст. 388 ГК РФ) и передача оставшихся прав и обязанностей на основании соглашения о передаче договора (ст. 392.3 ГК РФ).

Вместе с тем необходимо помнить и о том, что возможность уступки лишь части прав по договору зависит от делимости предмета обязательства (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.10.2007 N 120, п. 15 Постановления N 54). Принимая во внимание, что предметом обязательства в рассматриваемой ситуации является недвижимое имущество, которое зачастую характеризуется как неделимая вещь (ст. 133 ГК РФ), такая возможность зависит от того, как был сформулирован предмет договора и предполагают ли такие формулировки возможность передачи продавцом имущества отдельными частями (отдельными объектами). Соответственно, при отсутствии такой возможности передача части прав на основании отдельного договора цессии и передача остальных прав и обязанностей на основании соглашения о передаче договора будет невозможна. Равным образом в этом случае невозможной будет и передача прав и обязанностей по договору нескольким лицам на основании нескольких отдельных соглашений о передаче договора. Тем не менее это не исключает возможности заключения соглашения о передаче договора с множественностью лиц на стороне лица, заменяющего покупателя (ст. 321, ст. 322 ГК РФ). В этой ситуации все указанные лица займут место покупателя по договору и могут получить причитающуюся по нему недвижимость в общую долевую собственность (ст. 244 ГК РФ).

В той же ситуации, когда предмет обязательства является делимым и права и обязанности по нему могут быть переданы нескольким лицам, то при получении этими лицами в собственность соответствующих отдельных объектов недвижимости, находящихся в здании, у данных лиц в силу п. 1 ст. 287.5 ГК РФ возникнет право общей собственности на предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этом здании (общее имущество). К такому имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этом здании), крыши, ограждающие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 ст. 287.5 ГК РФ).

Аналогичный подход еще до вступления в силу вышеназванных норм был выработан в правоприменительной практике и отражен в разъяснениях, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".