ГАРАНТ: Уступка субарендатором прав и обязанностей по договору субаренды
По результату проведенных торгов обществом заключен договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев. Спустя несколько месяцев арендатор с целью снижения своей финансовой нагрузки заключает договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по указанному договору аренды новому арендатору. В общество арендатор направляет копию договора с новым арендатором о передаче (уступке) прав новому арендатору и письмо с просьбой о даче согласия на переуступку его прав и обязанностей с возможностью сохранения за ним приоритетного права перезаключения договора аренды на новый срок после его окончания (данное право было предусмотрено договором при проведении торгов).
В договоре аренды присутствует пункт 2.2.3, согласно которому арендатор обязуется не сдавать объект в субаренду и не заключать сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение прав аренды в уставной (складочный) капитал и др.);
Возможна ли при указанных обстоятельствах передача (уступка) прав по договору аренды?
Может ли общество заключить с арендатором соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка, с сохранением за первым арендатором приоритетного права перезаключения договора аренды на новый срок после его окончания?
Земельный участок находится в федеральной собственности и передан обществу в аренду на 49 лет. Общество, в свою очередь, имеет право передавать части земельного участка в субаренду, по результату проведения торгов на право субаренды земельного участка. Данный договор заключен после проведения торгов с участником, предложившим наибольшую цену и заключен на 11 месяцев. Ежегодно данный договор перезаключается на основании приоритетного права, закрепленного в договоре за субарендатором. Теперь субарендатор хочет временно передать свои права и обязанности третьему лицу. Не является ли это нарушением условий договора, приведенных выше в обращении? Возможно ли перезаключение с ним договора на новый срок после окончания срока действия данного договора?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Уступка субарендатором прав и обязанностей по договору субаренды возможна с согласия арендатора.
Преимущественным правом на заключение договора субаренды на новый срок сможет воспользоваться то лицо, которое будет являться субарендатором на момент окончания срока действия договора субаренды.
Обоснование позиции:
Прежде всего отметим, что правовая экспертиза условий договоров не входит в направления деятельности службы Правового консалтинга. В спорной ситуации условия договора будут истолкованы судом по правилам ст. 431 ГК РФ. Вместе с тем считаем возможным обратить внимание на следующее.
Как мы поняли из вопроса, в рассматриваемом случае общество является арендатором земельного участка, находящегося в федеральной собственности, передавшим этот участок в субаренду. Субарендатор испрашивает согласие арендатора на передачу прав и обязанностей по договору субаренды иному лицу.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 той же статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом ЗК РФ не регулирует отношения, связанные с передачей прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Та же норма предусматривает, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поскольку ни гражданское, ни земельное законодательство не запрещает перенаем по договору субаренды, мы не видим каким-либо препятствий для передачи (уступки) прав и обязанностей по договору субаренды, если она происходит с согласия арендатора (общества).
Если арендатор дает субарендатору согласие на такую переуступку, условия договора субаренды, как представляется, не могут считаться нарушенными.
Пунктом 1 ст. 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Согласно ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Как отмечается в судебной практике, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, то есть прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 17.06.2020 N Ф06-57175/19).
В частности, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2025 по делу N А40-88297/2024 указано, что, исходя из положений ст.ст. 384 и 615 ГК РФ, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда.
Также в постановлении Восьмого ААС от 11.05.2012 N 08АП-1305/11 содержится вывод о том, что, в отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нем на стороне арендатора иного лица (смотрите также постановление Пятнадцатого ААС от 17.03.2022 N 15АП-2750/22).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации передача субарендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу приведет к тому, что субарендатор утратит все права и обязанности по договору аренды, включая преимущественное право на заключение с ним договора субаренды на новый срок. Соответственно, у арендатора прекратится обязанность по заключению договора субаренды на новый срок с прежним субарендатором, уступившим права и обязанности по договору другому лицу (новому субарендатору). Правом на перезаключение договора будет обладать новый субарендатор, поскольку именно он становится стороной договора в результате перенайма.
Прежний субарендатор сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора субаренды на новый срок только в случае, если произойдет новая передача прав и обязанностей по договору субаренды, в результате которой это лицо вновь приобретет права и обязанности субарендатора.
Иными словами, преимущественным правом на заключение договора субаренды на новый срок сможет воспользоваться то лицо, которое будет являться субарендатором на момент окончания срока действия договора субаренды.