ГАРАНТ: возможна ли переуступка по ДДУ после введения дома в эксплуатацию

Может ли участник долевого строительства переуступить свои права требования по договору долевого участия другому лицу по договору уступки после введения жилого дома в эксплуатацию (акт о приемке квартиры дольщиком не подписан), или же он обязан зарегистрировать право собственности за собой и уже тогда отчуждать по договору купли-продажи?

Прежде всего отметим, что из главы 24 ГК РФ следует, что под договором уступки требования (цессии) подразумевается перемена лиц в существующем обязательстве, то есть предметом отношений, регулируемых данной главой, является право требования (обязательственное право). Статьей 390 ГК РФ установлены условия, которые должны быть совершены при уступке. Так, в частности, уступаемое требование должно существовать в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.

В свою очередь, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 214-ФЗ). Таким образом, у участника строительства к застройщику существует право требования передачи объекта долевого строительства. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона N 214-ФЗ). То есть сам по себе ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует об исполнении обязательства застройщиком, следовательно, и после получения разрешения на эксплуатацию объекта строительства у участника строительства существует право требования к застройщику.

Статья 11 Закона N 214-ФЗ прямо устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как видим, Закон N 214-ФЗ, как и общие нормы ГК РФ, не связывают возможность заключения договора уступки с вводом объекта долевого строительства в эксплуатацию.

Таким образом, уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается и после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.