ГАРАНТ: возможность заключения договора цессии по незарегистрированному ДДУ
Правовой основой для заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома является Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в качестве капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ, т.к. разрешение на строительство МКД было получено до вступления в законную силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. ДДУ регистрации не подлежит. Разрешение на ввод в эксплуатацию МКД получено 31 декабря 2020 года. Квартира дольщику по акту не передана. Может ли дольщик заключить договор цессии в настоящее время? Сможет ли новый дольщик зарегистрировать свои права на квартиру?
В соответствии с п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона.
Таким образом, как справедливо отмечено в вопросе, в том случае, если договоры участия в долевом строительстве (далее - ДУДС) были заключены в отношении объектов недвижимости, разрешение на строительство которых было получено до момента вступления в силу Закона N 214-ФЗ, положения этого Закона к ним не применяются.
Это касается также положений ст. 17 Закона N 214-ФЗ, которыми предусмотрена обязательная государственная регистрация ДУДС и договоров уступки прав требований участников строительства, вытекающих из таких договоров.
Более того, отметим, что необходимость государственной регистрации договоров уступки прав требования, предусмотренная Законом N 214-ФЗ, вызвана именно тем, что государственной регистрации подлежат сами ДУДС, заключаемые в соответствии с этим Законом, так как согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (смотрите также п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").
Соответственно, в том случае, если ДУДС не подлежал регистрации в соответствии с законом, не должен регистрироваться и договор уступки прав требований, вытекающих из этого договора.
При этом какого-либо запрета на уступку прав, вытекающих из ДУДС, не подлежавших государственной регистрации, законодательством не установлено.
Так, необходимо учитывать, что по смыслу разъяснений, данных в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), договоры в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, заключенные в соответствии с положениями Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и (или) Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", следует, в зависимости от содержания их конкретных условий, квалифицировать как отдельные виды договоров, предусмотренные гражданским законодательством (купли-продажи, подряда, простого товарищества и т.п.), и применять к ним правила о таких договорах. При отсутствии признаков других договоров (часть из них описана в п. 6 и п. 7 Постановления N 54) договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В свою очередь, ни общие положения о договоре купли-продажи (ст. 454-491 ГК РФ), ни специальные нормы о договоре продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ) не устанавливают каких-либо особых правил относительно уступки прав требования по договору купли-продажи, предметом которого является недвижимость (в том числе и будущая). Следовательно, в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ уступка прав требования по такому договору может осуществляться в общем порядке, установленном для уступки прав требования по обязательствам (глава 24 ГК РФ).
В связи с этим напомним, что согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В силу п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ обязанность продавца по договору купли-продажи недвижимости состоит в передаче покупателю предусмотренного договором недвижимого имущества в собственность.
Соответственно, в рассматриваемой ситуации при уступке права требования участником строительства третьему лицу (цессионарию) к последнему перейдет право покупателя требовать от продавца передачи имущества в собственность. Подписание между этим лицом и застройщиком акта приема-передачи будет означать исполнение данного обязательства и будет служить основанием для регистрации за цессионарием права собственности на недвижимость.
В том случае, если застройщик не исполнит свое обязательство по передаче цессионарию недвижимости, последний вправе требовать в судебном порядке понуждения застройщика к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. При этом требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (п. 5 Постановления N 54).
Однако, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).