ГАРАНТ: выкуп земельного участка по договору уступки права аренды

В 2015 г. физическое лицо и муниципальное образование заключили договор аренды земельного участка, а в 2021 г. физическое лицо заключило договор уступки права земельного участка. На сегодняшний момент физическое лицо по договору уступки права аренды земельного участка намерено выкупить земельный участок. Имеет ли он на это право?

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

При этом пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым осуществляется продажа земельных участков без проведения торгов (Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 28 ноября 2018 г. N 18-КГ18-179).

Так, например, согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

По общим правилам п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В связи с изложенным, если на земельном участке для ИЖС возведен индивидуальный жилой дом, то арендатор такого земельного участка вправе его выкупить.

При этом положения ЗК РФ не содержат каких-либо требований к сроку пользования таким земельным участком.

Также отметим, что хозяйственные постройки (не индивидуальный жилой дом) не могут быть отнесены объектам, собственники которых имеют право на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов в порядке, регламентированном подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

В этой связи смотрите Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 2 декабря 2019 г. по делу N 8Г-1012/2019: Хозяйственная постройка не является зданием, строением или сооружением и не может быть отнесена к тем объектам, собственники которых имеют право на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов в порядке, регламентированном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, поскольку предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, на основании указанной нормы вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Согласно п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Иные основания для выкупа арендуемого земельного участка для ИЖС нами не усматриваются.

Относительно срока владения арендуемым земельным участком.

Действительно, в силу подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Вместе с тем данная норма касаемся только земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства (не ИЖС) (смотрите код 1.0 и 2.1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков").

В этой связи рекомендуем для ознакомления следующую судебную практику.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2018 г. N Ф10-1809/18 по делу N А14-3684/2017: Буквальное толкование положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, в данном случае - земли населенных пунктов, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 ноября 2017 г. N Ф01-5061/17 по делу N А31-13124/2016: Буквальное толкование (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2016 г. N Ф06-8600/16 по делу N А12-50916/2015: Буквальное толкование (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) свидетельствует о наличии законных оснований для её применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июля 2019 г. по делу N 33-21144/2019: Буквальное толкование (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) свидетельствует о наличии законных оснований для её применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо, чтобы арендатор пользовался участком в соответствии с его целевым назначением на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 3 лет.

Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г.) (пункт 5): Трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в случае продажи участка его арендатору без торгов, подлежит исчислению с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных в этот период нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 3 июля 2017 г. N 302-ЭС17-7455: Исходя из (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) суды правильно указали, что для приобретения в собственность земельного участка необходимо соблюдение следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды (соглашения о перенайме), с момента заключения которого прошло не менее трех лет; земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, для ведения сельскохозяйственного производства.