ГАРАНТ: законен ли в договоре запрет переуступки прав победителем аукциона
Является ли оговорка в договоре законной: "Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения аукциона, победитель аукциона не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на аукционе договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем аукциона лично, если иное не установлено в соответствии с законом"?
В соответствии с общими правилами п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Иных ограничений ЗК РФ не содержит.
Вместе с тем отметим, что, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
То есть гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.
На этом основании суды признают переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, недопустимой.
В качестве примера: апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.10.2014 по делу N А27-9799/2014, решение Мытищинского городского суда Московской области от 19 июня 2017 г. по делу N 2-2631/2017).
При этом не имеет значения, кто является победителем торгов: физическое или юридическое лицо. Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах или без таковых. Уступка же этого права другом лицу, по мнению судов, посягает на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.
Вместе тем отмечаем, что данный правовой подход не распространяется на договоры, заключенные по результатам торгов до 01.06.2015 (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2018 г. N Ф08-5992/18 по делу N А53-36429/2017).
Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.) (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018): "Положения ГК РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 г., а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по спорному договору, арбитражный суд округа не учел, что правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон в марте 2015 г., то есть до 1 июня 2015 г.".
Вместе с тем существует и другая точка зрения, провозглашающая приоритет земельного законодательства над гражданским в вопросах распоряжения земельными участками.
В этой связи смотрите: Письмо Министерства экономического развития РФ от 24 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4755 "О рассмотрении обращений"; Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д23и-4569 "О рассмотрении обращения".
Обращаем внимание на то, что письма Минэкономразвития России не являются нормативными правовыми актами, не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и имеют информационный характер.
Однако аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые суды (в качестве примера смотрите): решение Арбитражного суда Челябинской области от 27 декабря 2017 г. по делу N А76-32123/2017, апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 12 октября 2020 г. по делу N 33а-25764/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 21 сентября 2020 г. по делу N 33-23752/2020, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 октября 2020 г. по делу N А81-4491/2020 и другие.
На наш взгляд, указанная в вопросе формулировка является законной.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.