Отличие передачи участка в субаренду от переуступки прав (ИП в пользу МУП) - ГАРАНТ
По итогам муниципальных торгов на аренду земельного участка для использования его в целях организации парковки договор об аренде заключил индивидуальной предприниматель.
Может ли индивидуальный предприниматель передать муниципальному унитарному предприятию этот участок в субаренду? Чем субаренда будет отличаться от переуступки прав? Необходимо ли индивидуальному предпринимателю согласие собственника земельного участка - администрации города? Как будут проходить платежи: субарендатор арендатору или напрямую арендодателю?
В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По общему правилу при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет его арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иной порядок может быть установлен федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В этой связи гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.
На этом основании суды признают переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, недопустимой.
В качестве примера: апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.10.2014 по делу N А27-9799/2014, решение Мытищинского городского суда Московской области от 19 июня 2017 г. по делу N 2-2631/2017.
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
По смыслу указанной нормы закона арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления только по договору аренды, изначально заключенному на срок более пяти лет (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 N 08АП-8593/20).
В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Заключение договора субаренды земельного участка победителем аукциона представляется нам возможным, поскольку отличие субаренды (поднайма) от передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключается в том, что при перенайме арендатор выбывает из договора, в то время как при субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем, в том числе и по арендным платежам.
В этой связи смотрите по аналогии решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 30 апреля 2021 г. по делу N 2-3157/2021.
Однако в практике антимонопольных органов и судебной практике встречается мнение, в соответствии с которой п. 7 ст. 448 ГК РФ не допускает и заключения договоров субаренды земельных участков (смотрите, например, постановление УФАС по Челябинской области от 01.02.2018 N 112-7.32.4ч.10/17, решения УФАС по Челябинской области от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17, от 16.08.2017 N 55-07-18.1/17; постановления Второго ААС от 15.08.2019 N 02АП-5578/19, АС Поволжского округа от 03.10.2018 по делу N А65-30846/2017). Высказывается и противоположная позиция, главным образом основанная на приоритете земельного законодательства над гражданским (смотрите, например, решения УФАС по Карачаево-Черкесской Республике от 12.02.2019 N 2, УФАС по Омской области от 04.07.2017 N 05-04.1/75-17, УФАС по Мурманской области от 24.12.2018 N 06-12/18-290).
Также суды нередко признают подобные пункты договоров недействительными.
В этой связи смотрите: решение Арбитражного суда Алтайского края от 29 сентября 2020 г. по делу N А03-11368/2020, решение Арбитражного суда Пензенской области от 23 сентября 2020 г. по делу N А49-3169/2020, решение Арбитражного суда Пензенской области от 8 июля 2020 г. по делу N А49-4250/2020, решение Партизанского районного суда Приморского края от 03 июня 2020 г. по делу N 2-339/2020.
Таким образом, существует довольно высокая вероятность признания договора субаренды земельного участка ничтожным.
По вопросу необходимости получения согласия арендодателя сообщаем, что в отличие от указанного общего правила (п. 2 ст. 615 ГК РФ) п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Как указано в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Таким образом, поскольку в силу закона арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, по нашему мнению, согласие арендодателя не требуется.
В этой связи смотрите п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2022 г.).
В случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок пять (и менее) лет, такое согласие потребуется.
В этой связи смотрите: постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2011 г. N 18АП-4066/11, решение Арбитражного суда Воронежской области от 25 марта 2021 г. по делу N А14-17815/2020, решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 июля 2020 г. по делу N А33-12432/2020, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2013 г. N 18АП-10623/13.
Поскольку арендатор так и остается ответственным по договору перед арендодателем, платеж по договору субаренды следует перечислять арендатору земельного участка.
Кроме этого, субарендатор и собственник земельного участка в рассматриваемом случае не являются контрагентами. В этой связи смотрите постановление ФАС Центрального округа от 03.04.2013 по делу N А68-2253/2012.
Обращаем внимание на то, что изложенная позиция является нашим экспертным мнением, которое может не разделяться правоприменительными органами. Не исключаем, что при рассмотрении дела в суде может быть вынесено иное решение с учетом всех обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.