Консультации экспертов ГАРАНТа.
Верна ли эта информация - может ли ФРС отказать в регистрации права собственности на квартиру на основании договора уступки прав к договору соинвестирования?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Уступка части прав по договору соинвестирования возможна. Договор о такой уступке будет регулироваться нормами ГК РФ об уступке права (требования).
Возможность уступки прав по договору соинвестирования физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, ограничена законом.
Обоснование вывода:
Прежде отметим, что при рассмотрении договора суд будет толковать его исходя не из его наименования или употребляемой в нем терминологии, а исходя из существа регулируемых им отношений, установив общую волю сторон, с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ). При этом суд будет рассматривать договор прежде всего с позиции тех норм, которые прямо регулируют данные отношения, если такие нормы существуют (ч. 1 ст. 13 АПК РФ, ч. 1 ст. 11 ГПК РФ).
Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает возможность перемены лиц в обязательстве, передачи возникших из договора прав кредитора другому лицу, общие принципы которой регламентированы нормами параграфа 1 главы 24 ГК РФ. Такой переход прав не требует согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ), и в силу п. 1 ст. 382 ГК РФ производится на основании сделки (уступка права (требования)).
Поскольку в рассматриваемом случае соинвестор планирует заключить договор, в соответствии с условиями которого он передает часть прав кредитора по договору инвестирования физическому лицу, то этот договор независимо от его названия, по сути, является договором уступки права (требования) и будет регулироваться соответствующими нормами ГК РФ.
Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Отсюда можно сделать вывод, что возможна уступка части права (требования). Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 5 информационного письма от 30.10.2007 N 120, это возможно в том случае, если предмет исполнения по договору, право (требование) по которому уступается, делим. В данном случае предмет разделяется на отдельные квартиры.
Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Часть вторая ГК РФ такого вида договора, как "инвестиционный договор", не предусматривает. Однако граждане и юридические лица в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Закон N 39-ФЗ не содержит запрета на возможность передачи прав кредитора по договору инвестирования третьим лицам.
Вместе с тем привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, возможно только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Кроме того, передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года (ч. 1 ст. 27 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, уступка части прав кредитора по договору инвестирования (права на получение в собственность одной квартиры) будет соответствовать законодательству, если права передаются юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Заключение же гражданином, не являющимся индивидуальным предпринимателем, договора уступки требования по договору инвестирования или договора соинвестирования правомерно только в том случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено до 1 апреля 2005 года. Сказанное подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 21.01.2011 по делу N А55-10073/2010, оставленное без изменения определением ВАС РФ от 15.03.2011 N ВАС-2392/11, определение Рязанского областного суда от 08.09.2010 N 33-1170).
Считаем необходимым отметить, что в государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделки с ним может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Штукатурова Татьяна, Серков Аркадий
Организация продаёт физическому лицу со значительным убытком дебиторскую задолженность. Дебиторская задолженность возникла в связи с неоплатой контрагентом (юридическим лицом) оказанных организацией услуг.
Физическое лицо, которому реализована дебиторская задолженность, не является индивидуальным предпринимателем. Договор уступки права требования составлен после наступления даты платежа. Физическое лицо за приобретённый долг расплачивается наличными деньгами. Организация применяет общий режим налогообложения.
Действует ли в этом случае ограничение по расчётам наличными деньгами? Существует ли ограничение по признанию для целей налогообложения убытка, полученного в результате уступки права требования?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации предел расчетов наличными денежными средствами не применяется, поскольку одной из сторон расчетов является физическое лицо, не являющееся индивидуальными предпринимателем.
Сумма признаваемого для целей налогообложения убытка, полученного в результате уступки права требования, не ограничена. Однако убыток признается не единовременно, а в два этапа равными частями.
Обоснование вывода:
1. С 22 июля 2007 года вступило в силу указание ЦБР от 20.06.2007 N 1843-У "О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя" (далее - Указание ЦБР). Предельный размер расчетов наличными деньгами установлен Указанием ЦБР в размере 100 тыс. руб. и распространяется на расчеты в рамках одного договора, заключенного:
1) между юридическими лицами;
2) между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальный предприниматель);
3) между индивидуальными предпринимателями в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Таким образом, если одной из сторон, участвующих в расчетах, является гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, т.е. не являющийся ИП, то установленный Указанием ЦБР предел расчетов наличными деньгами в указанной ситуации не применяется.
2. Особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования установлены ст. 279 НК РФ. В рассматриваемой ситуации, поскольку договор уступки права требования заключен после наступления срока платежа по договору, полученный убыток по указанной сделке признается в налоговом учете в порядке, установленном п. 2 ст. 279 НК РФ. При этом убыток принимается в целях налогообложения в следующем порядке:
- 50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов на дату уступки права требования;
- 50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов по истечении 45 календарных дней с даты уступки права требования.
Таким образом, для рассматриваемой ситуации сумма убытка, признаваемого для целей налогообложения, не ограничена. Однако, как установлено п. 2 ст. 279 НК РФ, сумма полученного убытка не может быть признана единовременно, а учитывается для целей налогообложения в два этапа равными частями.
При этом отметим, что срок исполнения должником обязательства, право требования по которому уступается третьему лицу, определяется для целей налогообложения с учетом всех изменений относительно сроков платежа, внесенных в первоначальный договор (письмо Минфина России от 29.05.2008 N 03-03-06/4/38).
Обращаем Ваше внимание также, что в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 40 НК РФ при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов налоговым органам предоставлено право проверять правильность применения цен по сделкам, в том числе в случае отклонения цены по сделке более чем на 20% в сторону понижения от уровня цен применяемых по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
В этом случае, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен.
Однако, предъявив претензии в связи с применением цены по сделке, налоговый орган будет обязан доказать соответствие примененных им цен уровню рыночных. Это, в частности, следует из арбитражной практики (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 07.09.2007 N КА-А40/7859-07).
Более того, как следует из постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.2010 по делу N А75-6674/2009 нормы ст. 40 НК РФ распространяются на сделки, предметом которых являются товары, работы, услуги. Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В п. 2 ст. 38 НК РФ указано, что под имуществом для целей НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав). Таким образом, имущественные права для целей налогообложения не являются товаром.
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Гильмутдинов Дамир, Монако Ольга
Может ли организация уступить право требования по исполнительным листам, по которым истек срок предъявления к взысканию, а также в случае, если должник не найден?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В описанной ситуации замена кредитора возможна, только если срок предъявления исполнительного листа к исполнению не истек.
Обоснование вывода:
Уступка требования означает, что первоначальный кредитор выбывает из обязательства, новый кредитор вступает в обязательство, при этом содержание обязательства остается неизменным (ст. 382 ГК РФ).
Замена кредитора в связи с заключением соглашения об уступке требования после вынесения судебного решения в пользу кредитора является причиной замены стороны в исполнительном производстве.
Исполнение судебных актов арбитражного суда представляет собой стадию арбитражного процесса, и на нее распространяются общие положения АПК РФ о процессуальном правопреемстве (смотрите, например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 ноября 2005 г. N 8964/05).
Замена взыскателя его правопреемником в связи с уступкой права требования возможна в силу ст. 52 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" на основании судебного акта, акта другого органа или должностного лица. В ст. 48 АПК РФ указано, что в случае выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (уступка требования) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.
Из анализа приведенных норм следует, что необходимым условием процессуального правопреемства должна являться замена стороны в материальном правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального правоотношения к другому, что влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника.
В соответствии с п. 1 ст. 48 АПК РФ ходатайство о процессуальном правопреемстве может быть подано на любой стадии судебного процесса.
Правопреемник взыскателя вправе обратиться в суд, принявший решение в его пользу с ходатайством о замене истца. Одновременно с ходатайством в суд необходимо предоставить документ, подтверждающий правопреемство - договор цессии.
В случае удовлетворения требования истца о его замене правопреемником судебный пристав-исполнитель на основании судебного акта своим постановлением (приложение N 55 к приказу ФССП России от 31.01.2011 N 28) производит замену взыскателя. Далее исполнительное производство осуществляется в общем порядке.
Если заявление о процессуальном правопреемстве на основании договора уступки права требования подано в срок предъявления исполнительного листа к исполнению, суд вправе вынести соответствующее решение о замене взыскателя.
Однако, если стадия исполнения уже окончена в связи с истечением срока на предъявление исполнительного листа к исполнению, у суда нет оснований для процессуальной замены взыскателя. Не исключено и признание договора цессии недействительной сделкой (постановления Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 N 7169/04, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2008 N Ф04-3530/2008(6255-А45-12)), ФАС Центрального округа от 10.06.2010 N Ф10-2201/10(А68-220/2)).
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Арзамасцев Александр, Барсегян Артем
В счет оплаты за выполненные работы генподрядчик предложил организации (субподрядчик) нежилое помещение стоимостью 8 млн. руб. Были заключены предварительный договор и соглашение о зачете встречных однородных требований, что явилось обеспечением исполнения обязательств покупателем согласно предварительному договору. Передача нежилого помещения произведена по акту приема-передачи нежилых помещений. Право собственности организации пока не передано, и нет счета-фактуры. Организация планирует продать нежилое помещение физическому лицу, не дожидаясь получения права собственности. Будет заключен договор уступки требования и перевода долга физическому лицу в сумме 7,5 млн. руб.
Каков порядок исчисления НДС в этой ситуации? Как отразить в бухгалтерском учете указанные операции?
Пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Следовательно, по предварительному договору, кроме обязанности заключить в будущем основной договор, у каждой из сторон возникает также право требовать от другой стороны заключения такого договора. Поэтому каждая сторона предварительного договора (в Вашем случае генеральный подрядчик и субподрядчик) является одновременно и кредитором, и должником.
При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В настоящее время гражданским законодательством допускается переход прав кредитора к другому лицу (параграф 1 главы 24 ГК РФ), а также перевод долга (параграф 2 главы 24 ГК РФ).
Каких-либо ограничений в отношении предварительного договора, в том числе, касающегося купли-продажи нежилого помещения, ни ГК РФ, ни другие нормативные акты не содержат. Таким образом, полагаем, что переход прав кредитора к другому лицу (физическому лицу) по предварительному договору возможен.
Как уже было указано выше, предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем, что не предполагает уплаты по нему денежных средств (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.11.2006 N Ф08-6228/06, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004). В то же время и прямого запрета на внесение денежных средств по предварительному договору на сегодняшний день не установлено.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ).
Следовательно, собственником нежилого помещения до момента государственной регистрации права собственности на данный объект субподрядная организация не является, несмотря на наличие акта приема-передачи.
На основании п. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка права требования жилого (нежилого) помещения производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья.
При этом, если объект строительства был принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию был утвержден, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. В таком случае стороны могут заключить только договор купли-продажи.
Как мы поняли, в рассматриваемом случае Ваша организация уступает права до момента оформления в собственность нежилого помещения. Поэтому при таких обстоятельствах, по нашему мнению, уступка права требования возможна до принятия объекта строительства в эксплуатацию приемочной комиссией. Кроме того, учитывая, что договор купли-продажи между генподрядной организацией и Вашей организацией заключен не был, то физическому лицу уступается право требования заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения.
Бухгалтерский учет
На основании п.п. 4 и 5 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99) выручка от реализации строительных работ учитывается подрядной организацией в составе доходов по обычным видам деятельности.
Сумма же обеспечительного платежа, внесенного по предварительному договору субподрядной организацией, расходом не признается (п.п. 2 и 3 ПБУ 10/99 "Расходы организации" (далее - ПБУ 10/99)).
Доходы и расходы, связанные с уступкой права требования заключения основного договора, с учетом положений п. 7 ПБУ 9/99 п. 11 ПБУ 10/99, целесообразно учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно.
В этой связи считаем, что в рассматриваемом случае будут сделаны следующие записи:
Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка от реализации строительных работ;
Дебет 90 Кредит 20 (26)
- списаны соответствующие расходы;
Дебет 90, субсчет "НДС" Кредит 90, субсчет "НДС"
- начислен НДС со стоимости строительных работ;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с генеральным подрядчиком по обеспечительному платежу" Кредит 62
- в счет перечисления обеспечительного платежа зачтена задолженность генерального подрядчика;
Дебет 009
- отражена сумма обеспечительного платежа;
Дебет 62 (76) Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"
- осуществлена уступка права требования физическому лицу;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 76, субсчет "Расчеты с генеральным подрядчиком по обеспечительному платежу"
- списана задолженность;
Кредит 009
- списан обеспечительный платеж;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "НДС"
- начислен НДС;
Дебет 50 Кредит 62 (76)
- получены денежные средства от физического лица.
НДС
Подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ предусматривает, что объектом обложения НДС признается, в частности, передача имущественных прав.
Однако определения имущественного права ни НК РФ, ни ГК РФ не содержат.
Согласно общепринятой практике имущественное право - субъективные вещные права участников гражданских правоотношений, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом, а также обязательственные права требования, вытекающие как из договорных, так и из внедоговорных обязательств.
Таким образом, полагаем, что право требования, переданное физическому лицу, относится к имущественным правам.
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав разъясняются в ст. 155 НК РФ.
Так как в Вашей ситуации договор купли-продажи между генподрядчиком и субподрядчиком заключен не был, то физическому лицу передается право требования заключения основного договора купли-продажи.
Пункт 5 ст. 155 НК РФ устанавливает, что при передаче прав, связанных с правом заключения договора, налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.
Пункт 1 ст. 154 НК РФ определяет, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено настоящей статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС.
Иными словами, налоговая база по НДС в Вашей ситуации будет исчисляться исходя из согласованной сторонами (субподрядной организацией и физическим лицом) стоимости передаваемого права на заключение договора купли-продажи без включения в нее НДС.
К сожалению, разъяснениями официальных органов в ситуациях, подобных Вашей, мы не располагаем.
Судебную практику обширной назвать нельзя. Вместе с тем в постановлении ФАС Уральского округа от 17.05.2011 N Ф09-1955/11 были сделаны следующие выводы.
В частности, судьи не поддержали вывод налогового органа о необходимости исчисления НДС с операции по передаче прав по предварительному договору аренды в связи с отсутствием оснований для включения в налоговую базу суммы компенсации затрат по уплате обеспечительного платежа. При этом логика судей была следующей. Налоговый вычет по обеспечительному платежу налогоплательщиком не заявлялся. Полученные по договору уступки права требования денежные средства компенсируют его затраты по уплате обеспечительного платежа и не подлежат включению в налоговую базу по НДС.
Если же предметом договора цессии будет передача прав на нежилое помещение, тогда необходимо учитывать следующее.
Что касается отсутствия счета-фактуры, то, учитывая изложенное выше, право собственности на нежилое помещение к субподрядной организации не перешло. Поэтому не имеет места и факт реализации в смысле ст. 39 НК РФ. Следовательно, оснований для выставления генеральным подрядчиком счета-фактуры не имеется.
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Завьялов Кирилл, Горностаев Вячеслав
Источник: ФАКТОРинг ПРО по материалам ГАРАНТа