Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил вопросы, возникшие в связи со спорами из-за "будущей" недвижимости.
Высшая судебная инстанция наконец-то внесла определенность относительно значения наличия или отсутствия права собственности продавца на создаваемое или приобретаемое в будущем недвижимое имущество на момент заключения договора. Положения Постановления также применимы к спорам о земельных участках, границы которых в момент заключения договора еще не определены в установленном законом порядке.
Поводом для обсуждения проблемы правовой квалификации отношений по приобретению недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (так называемой «будущей» недвижимости) стало дело по иску ООО «Иш-Тау», рассмотренное Арбитражным судом Республики Башкортостан.
Тогда суд установил, что в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности на продаваемое имущество, такое имущество не могло быть предметом гражданско-правовых договоров, а значит, сделка ничтожна. Однако Президиум ВАС, рассмотрев дело "Иш-Тау", указал, что доводы суда первой инстанции были неверны, и пришел к выводу, чтобы заключить договор, не обязательно надо быть зарегистрированным собственником1.
Действительно, ранее многие суды строили свои позиции исходя из следующего: если нет государственной регистрации права на недвижимость, то продавец не может распоряжаться тем, чего у него нет, соответственно, такой договор не действителен. Отсутствие единообразия судебной практики по спорам, связанным с приобретением "будущей" недвижимости, и предопределило необходимость принятия Пленумом ВАС РФ такого постановления.
В Постановлении упорядочен механизм продажи «будущей недвижимости», что, безусловно, направлено на защиту прав покупателей по предварительным договорам купли-продажи. ВАС РФ окончательно признал невозможным заключение предварительного договора купли-продажи «будущей» недвижимости с одновременной уплатой цены недвижимого имущества, приравняв такие предварительные договоры к договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Напомним, ранее предварительный договор предоставлял покупателям только возможность требования о заключении основного договора купли-продажи, несмотря на уже внесенные деньги.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ВЕЩИ, КОТОРОЙ НЕТ В СОБСТВЕННОСТИ НА МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА, ДОПУСТИМО
Несмотря на то, что гражданским законодательством установлено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется у продавца, либо который будет создан или приобретен в будущем (п.2 ст.455 ГК РФ), существовала достаточно противоречивая практика по поводу законности заключения договоров купли-продажи недвижимости, право собственности на которую в момент заключения договора у продавца отсутствовало.
Имела место позиция, согласно которой спорный договор купли-продажи является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности ответчика как на отчуждаемые по договору помещения, так и на здание в целом зарегистрировано не было.
Однако данный вопрос окончательно разрешен - в анализируемом Постановлении Пленум ВАС РФ приходит к выводу, что договору купли-продажи недвижимости не свойственны какие-либо особенности, которые исключают применение к нему конструкции, установленной п.2 ст.455 ГК РФ. Соответственно, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на нее само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Но для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец должен обладать правом собственности на недвижимое имущество.
ПРИЗНАКИ И ФОРМА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ «БУДУЩЕЙ» НЕДВИЖИМОСТИ
Решив вопрос о допустимости заключения договора купли-продажи вещи, которой нет в собственности на момент заключения договора, ВАС РФ определился с тем, каким образом «будущее» недвижимое имущество должно быть индивидуализировано в соглашении о передаче такой недвижимости, чтобы было соблюдено требование о согласовании сторонами соглашения предмета сделки и договор был признан заключенным.
Пленум ВАС РФ в Постановлении указал, что отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости, которая будет приобретена или создана в будущем, указания на ее кадастровый номер само по себе не свидетельствует о том, что стороны не пришли к соглашению относительно предмета договора. В соответствии с позицией высшей судебной инстанции предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть индивидуализирован путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, передаваемое покупателю по договору. Например, это может быть местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
Кроме того, даже если в договоре купли-продажи будущей недвижимости недостаточно данных для индивидуализации его предмета, но такие данные есть, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. Подобная позиция встречалась в судебной практике и ранее2.
Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи не может считаться заключенным только если суд на основании представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя.
Но даже в этом случае интересы покупателя могут быть защищены, если он докажет, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи был подписан им под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, и это заблуждение возникло по вине продавца. В такой ситуации покупатель вправе потребовать возмещения продавцом реального ущерба, причиненного ему вследствие признания договора незаключенным (п. 3 Постановления).
Что касается вопросов регистрации, Пленум ВАС РФ указал, что заключенный сторонами договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.
ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
В Постановлении перечислены условия, при наличии которых требование покупателя «будущей» недвижимой вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимости может быть удовлетворено, а именно: спорное имущество имеется в натуре (1), им владеет ответчик – продавец по договору (2), право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРП (3). При этом требование покупателя о передаче ему недвижимой вещи может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.
Пленум ВАС РФ указал, что заявленные истцом требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика следует квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на нее.
В ситуации, когда продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости на момент исполнения договора не владеет и не является собственником этого объекта, он не может быть принужден к исполнению своего обязательства и к государственной регистрации перехода права собственности на него. Одно из принципиальных нововведений документа состоит в том, что если застройщик нарушил свои обязательства по передачи жилья, покупатели смогут требовать разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью объекта (помимо заплаченной по договору суммы). Прежний подход существенно ущемлял интересы покупателя, так как, в соответствии с ним, у покупателя было только требование о возврате того, что он уплатил. Предложенное ВАС РФ решение данной проблемы, несомненно, имеет значимый практический аспект, ставя покупателей в более защищенное положение.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Постановление напрямую затрагивает сферу финансирования строительства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. На сегодняшний день большинство компаний при купле-продаже «будущей» недвижимости предлагают покупателям заключать сначала предварительные договоры, подписав которые, покупатель и застройщик лишь обязуются друг перед другом, заключить основной договор, несмотря на уже внесенные деньги. Такой порядок купли-продажи «будущей» недвижимости, конечно же, нес в себе определенное количество рисков для покупателей, однако был выгоден застройщикам, которые таким образом также избегали дополнительных налоговых обременений.
Теперь, согласно позиции высшей судебной инстанции, предусмотрена возможность квалификации предварительного договора о продаже недвижимости как договора купли-продажи будущей недвижимости (п. 8 Постановления). Это допускается, когда предварительный договор предусматривает обязанность приобретателя недвижимого имущества уплатить цену недвижимого имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. Введенная ВАС РФ конструкция позволит хоть немного помочь защитить тех покупателей строящейся недвижимости, которым застройщики навязывают такие предварительные договоры.
Пленум ВАС РФ разъяснил, что требование к индивидуализации предмета договора купли-продажи распространяется и на предмет будущего соглашения в указанном предварительном договоре. Следовательно, такой предварительный договор нельзя признать незаключенным, если объект недвижимости был должным образом индивидуализирован в предварительном договоре, но, к примеру, без указания кадастрового номера этого объекта недвижимости.
КВАЛИФИКАЦИЯ ДОГОВОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В СФЕРЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Пленум ВАС РФ предлагает, что при рассмотрении судебных споров правовая природа договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, должна устанавливаться в соответствии с правилами глав ГК РФ «Купля-продажа», «Подряд» или «Простое товарищество» и т.д.
«Инвестиционный договор». До принятия Постановления правовая квалификация инвестиционных отношений основывалась на положениях п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии с этим законом заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором. Из указанного положения закона не следует, что заказчик наделяется правом собственности на инвестиционные средства, перечисленные ему инвестором.
Как указывается в Постановлении, «инвестиционный» договор не является самостоятельным видом гражданских договоров и в каждом конкретном случае требуется определять его правовую природу.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Простое товарищество. В случаях, когда каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
Строительный подряд. В случаях, когда одна сторона предоставляет земельный участок для строительства, а другая обязуется осуществить строительство здания или сооружения, к правоотношениям сторон следует квалифицировать как строительный подряд.
Если же по условиям договора сторона, осуществившая строительство имеет право в качестве оплаты получить в собственность помещения в возведенном здании, то такой договор считается смешанным, и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
ДОГОВОРЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Пленум ВАС РФ указывает, что положения Закона о долевом строительстве3 являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз.3 п. 4, в соответствии с которым лица, финансирующие строительство недвижимости, не приобретают на нее право собственности (в т.ч. долевой) до момента государственной регистрации права собственности в ЕГРП), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Обзор подготовлен юристами Линии права
Наши специалисты будут рады рассмотреть иные интересующие Вас вопросы в рамках спецобзоров судебной практики.
Если у Вас возникли вопросы по рассматриваемым темам спецобзоров, Вы можете их задать партнеру Линии права Дмитрию Чепуренко по адресу: Dmitriy.Chepurenko@lp.ru
Более подробную информацию об услугах Вы можете получить на сайте www.lp.ru
------------------------------------------------------------------
1 Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА
2 Например, Определение ВАС РФ от 07.07.2010 N ВАС-3717/09 по делу N А17-1190,1191,1192,1193/2008
3 Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА
Источник: ФАКТОРинг ПРО по материалам Адвокатского бюро Линия Права