Эксперты ГАРАНТа рассмотрели случай уступки права требования по ДДУ

Вправе ли истец (физическое лицо), предъявляющий требования о понуждении ответчика (физическое лицо) заключить договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (основание - ранее заключенное соглашение о задатке, которым предусмотрена обязанность сторон заключить договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве в установленный срок), обратиться в суд общей юрисдикции по правилам, установленным ч. 9 ст. 29 ГПК РФ, согласно которым иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора?

Возможность участников долевого строительства уступить свое право требования по договору долевого участия в строительстве третьему лицу закреплена ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, заключая договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, первоначальный участник долевого строительства фактически передает своему правопреемнику право на неденежное исполнение обязательства (п. 4 ст. 388 ГК РФ), то есть право требовать от застройщика передачи готового объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве.

Однако в рассматриваемом случае речь идет не об исполнении застройщиком своей обязанности перед цессионарием, которая, как следует из буквального смысла законодательства об участии в долевом строительстве, исполняется по месту нахождения построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, а о понуждении участника долевого строительства передать свое право требования по договору долевого участия третьему лицу в связи с имеющейся между ними предварительной договоренностью.

При этом ни Законом N 214-ФЗ, ни каким-либо иным нормативным правовым актом конкретное место исполнения участником долевого строительства уступки имеющихся у него прав не определено. В связи с этим, по нашему мнению, заключая предварительный договор, стороны были вправе определить место исполнения ими своих обоюдных обязательств по договору уступки права требования, например, в месте передачи денежных средств или в месте нахождения объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 316 ГК РФ, если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено:

- по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения такого имущества;

- по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, - в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;

- по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество - в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;

- по денежному обязательству об уплате наличных денег - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения в момент возникновения обязательства;

- по денежному обязательству об уплате безналичных денежных средств - в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, если иное не предусмотрено законом;

- по всем другим обязательствам - в месте жительства должника или, если должником является юридическое лицо, в месте его нахождения.

Поскольку при заключении предварительного соглашения стороны не пришли к соглашению о месте исполнения основного договора уступки права (в части передачи прав по договору долевого участия в строительстве от цедента к цессионарию), полагаем, суд правильно отказал истцу в принятии искового заявления по правилам ч. 9 ст. 29 ГПК РФ и указал на необходимость обращения в суд по общим правилам подсудности, установленных ст. 28 ГПК РФ, то есть по месту жительства ответчика.

Отметим, что изложенная позиция является нашей экспертной точкой зрения и может не совпадать с мнением иных специалистов.