ГАРАНТ: могут ли физические лица заменить стороны в договоре аренды земельных участков безвозмездно?
Могут ли физические лица (главы крестьянского фермерского хозяйства), то есть индивидуальные предприниматели, заключать между собой договор о замене сторон в договоре аренды земельных участков безвозмездно? Не будет ли эта сделка являться недействительной? Какова судебная практика по данному вопросу?
Прежде всего отметим, что возможность передачи арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды прямо закреплена в положениях ЗК РФ и ГК РФ.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно пп. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Каких-либо специальных норм действующего законодательства, запрещающих переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ИП (при отсутствии информации о цене), в ходе подготовки ответа нами не найдено.
Относительно признания таких сделок недействительными считаем необходимым отметить следующее.
Судебная практика в спорах по договорам цессии исходит из того, что соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования), то есть намерение цедента одарить цессионария (смотрите в связи с этим п. 3 постановления N 54). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее недействительной как сделки дарения между коммерческими организациями (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120) (смотрите полный текст: Энциклопедия решений. Цена уступаемого права (требования) по договору цессии).
Примечание: Решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 25 сентября 2012 г. по делу N 2-4318/2012: Договор уступки (цессии) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является по своей правовой природе договором перенайма земельного участка.
Применение данного правила наглядно раскрывается в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2017 г. N 07АП-11506/16 (пор между главами КФХ).
Суть спора: Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ТГМ обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства БАА о признании ничтожным договора от 24.07.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.04.2009. В обоснование своих доводов истец ссылался на статьи 168, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что вышеуказанный договор является ничтожным, поскольку в нем отсутствует условие о возмездности сделки. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Выводы суда: Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей в отношениях между коммерческими организациями (подпункт 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (статья 423 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (пункт 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 01.04.2009, условия договора уступки от 24.07.2013, исходя из отсутствия в деле доказательств намерения сторон на безвозмездную передачу права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности безвозмездности оспариваемой сделки.
Кроме того, в рассматриваемом споре передано не только право аренды земельного участка, но и обязанности арендатора, что исключает квалификацию договора уступки как безвозмездной сделки; отсутствие в договоре указания на цену или встречное предоставление не свидетельствует о его безвозмездности.
В чем именно проявляется встречное обязательство по таким сделкам, подробно описано в нижеизложенной судебной практике.
Решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 25 сентября 2012 г. по делу N 2-4318/2012: В соответствии со ст. 572 ГК РФ дарением признается лишь безвозмездная передача имущественного права, либо освобождение от имущественной обязанности. Экономический и правовой смысл дарения заключается в том, что даритель взамен не приобретает никаких экономических (имущественных) выгод, включая экономию, а одаряемый, приняв дар, не предоставляет дарителю никакого встречного экономического (имущественного) возмещения, включая освобождение дарителя от каких-либо имущественных обязанностей, в том числе связанных с принятым в дар имущественным правом. Таким образом, в случае передачи по договору уступки (цессии) только прав пользования земельным участком по договору его аренды без передачи цессионарию обязанностей по арендной плате по тому же договору, то есть при оставлении цедентом за собой имущественной обязанности уплачивать арендную плату за земельный участок вместо цессионария, такая сделка могла бы быть квалифицирована как дарение. Однако в случае передачи по договору уступки (цессии) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, включающих возложение на цессионария имущественной обязанности уплачивать арендную плату за земельный участок, такая сделка навстречу передаваемому цедентом праву пользования земельным участком освобождает его от имущественной обязанности по арендной плате за этот же земельный участок за счет цессионария, то есть экономическим и юридическим составом сделки дарения не обладает, поскольку одновременно с передачей (утратой) права цедент получает (приобретает) встречную экономическую (имущественную) выгоду - освобождение от имущественной обязанности уплачивать арендную плату. Такая сделка - "перенаем" прямо предусмотрена действующим гражданским и земельным законодательством, не содержащим условия о возмездности в качестве квалифицирующего признака такой сделки.
В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Частью 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Согласно ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, содержащей специальные нормы перенайма в отношении земельных участков, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника (арендодателя) земельного участка при условии его уведомления. При этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, а заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Договор уступки (цессии) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является по своей правовой природе договором перенайма земельного участка, по которому передается не только право аренды земельного участка, но и все обязанности, обеспечивающие такое право, в том числе и в первую очередь обязанность уплаты арендной платы за арендуемый участок, и возможен только с одновременной передачей как прав, так и обязанностей по договору аренды земельного участка, поэтому не может являться дарением по определению.
Также считаем заслуживающей внимания и другую судебную практику (в иске также было отказано).
Решение Мазановского районного суда Амурской области от 26 февраля 2018 г. по делу N 2-17/2018: В обосновании заявленных требований Чучумаева В.Н. указала, что между министерством имущественных отношений и индивидуальным предпринимателем Чучумаевой Викторией Николаевной был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности. Основанием заключения договора послужил протокол заседания комиссии о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от дата.
Предметом договора является аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 28:17:011605:1, площадью 20556100 кв. м, участок расположен в адрес.
В связи с тем, что указанный участок расположен в адрес, то истец осенью 2012 года решила подарить право аренды земельного участка своему брату Чучумаеву Виталию Николаевичу, который в тот момент временно там проживал и работал, но поскольку Чучумаев В.Н. не обладал статусом индивидуального предпринимателя, то решено было оформить безвозмездный договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на его друга и компаньона индивидуального предпринимателя Бондаря Константина Александровича. Денежных средств ни от брата Чучумаева Виталия Николаевича ни от Бондаря Константина Александровича истец не получала.
ИП Бондарь Константин Александрович использует указанный земельный участок ненадлежащим образом, разрабатывать его начал только в 2015 году.
ИП Бондарь Константин Александрович уступил права и обязанности по договору аренды земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Юбилейное", в котором также является директором, но ООО "Юбилейное" в 2017 году указанный земельный участок не обрабатывало.
Соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение в случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования).
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Согласно ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей в отношениях между коммерческими организациями.
По смыслу закона указанная норма распространяется и на индивидуальных предпринимателей.
Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
Таким образом, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата, заключенное между ИП Чучумаевой В.Н. и ИП Бондарь К.А., является недействительным в силу ничтожности, а соответственно, последующая сделка от дата, согласно которой ИП Бондарь Константин Александрович уступает права и обязанности по договору аренды земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Юбилейное", также недействительная, поскольку сделка от дата не могла породить никаких правовых последствий.
В удовлетворении исковых требований истца Чучумаевой Виктории Николаевны к индивидуальному предпринимателю Бондарю Константину Александровичу, ООО "Юбилейное" о признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата, заключенному между ИП Чучумаевой В.Н. и ИП Бондарь К.А., недействительной сделкой; признании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата, согласно которой ИП Бондарь Константин Александрович уступает права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО "Юбилейное" недействительной сделкой; применения последствий признания сделки недействительной и признании за Чучумаевой Викторией Николаевной права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 28:17:011605:1, площадью 20556100 кв. м, расположенным в адрес; взыскании с ИП Бондарь К.А. судебных расходов по уплате госпошлины отказать.
В связи с изложенным полагаем, что данная сделка является законной.
Отмечаем, что изложенная точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.