ГАРАНТ: Внесение пункта в ДДУ о согласовании с застройщиком перепродажи
Дольщик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком на ранней стадии застройки. В процессе застройки цена за 1 кв. м поднимается застройщиком, а дольщик может заключить договор о переуступке, но с ценой ниже, чем на данный момент у застройщика за 1 кв. м, и перебивает соответственно трафик застройщику.
Внесение пункта в ДДУ о согласовании с застройщиком перепродажи предусмотрено законодательно?
К правоотношениям по уступке прав требований по договору долевого участия в строительстве применяются как положения специального Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), так и положения Гражданского кодекса РФ и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-I) в части, не урегулированной специальным законом.
Согласно ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Из содержания указанных норм права, рассматриваемых во взаимосвязи, следует, что Законом N 214-ФЗ предусматривается уступка прав требования только после уплаты цены договора, причем согласие застройщика не предусматривается.
В силу п. 1 ст. 16 Закона N 2300-I недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Таким образом, запрет заключения уступки без согласия застройщика в договоре об участии в долевом строительстве применительно к специальным нормам, установленным ст. 11 Закона N 214-ФЗ, нарушает права потребителей (решение Арбитражного суда Республики Саха от 19 февраля 2018 г. по делу N А58-9028/2017, решение Октябрьского районного суда г. Иркутска Иркутской области от 23 ноября 2016 г. по делу N 2-5630/2016, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2013 по делу N А58-7481/2012). При этом производимая участниками долевого строительства уступка, исходя из существа обязательства, не может нарушать прав застройщика, поскольку не увеличивает объем обязанностей застройщика по отношению к новому кредитору, личность кредитора для застройщика существенного значения не имеет, так как обязательство не связано неразрывной связью с личностью кредитора.
Вывод об отсутствии необходимости получения согласия застройщика на уступку прав требований по договору долевого участия в строительстве нашел отражение и в устойчиво сложившейся судебной практике (определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38, определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2020 г. по делу N 8Г-22600/2020[88-21927/2020], апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г. по делу N 33а-2787/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 26 июня 2020 г. по делу N 33-5883/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 мая 2018 г. по делу N 33-3709/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу N 33-4773/2017).