ГАРАНТ: Взыскание неустойки при недобросовестном поведении дольщика
Покупатель квартиры подал в суд иск об обязании застройщика устранить недостатки квартиры, взыскать неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, а также судебные расходы в связи с наличием недостатков в переданной ему квартире.
В апелляционной инстанции суд принял решение по правилам первой инстанции удовлетворить иск частично, обязал застройщика устранить недостатки в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта, взыскал частично неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, а также судебные расходы в связи с наличием недостатков в переданной ему квартире. При этом суд определил продолжить считать неустойку по истечении указанного выше срока, отведенного застройщику на устранение недостатков. Застройщик в отведенный судом срок исполнил решение суда в полном объеме (устранил недостатки и перечислил денежные средства). В отношении устранения недостатков внутри квартиры (регулировка окон, утепление стен и прочее) между покупателем и застройщиком подписан акт об устранении недостатков, в котором покупатель сделал отметку о том, что промерзание невозможно проверить в теплое время года (акт подписан в июне). В отношении недостатков снаружи квартиры (герметизация трещины в фасаде) застройщиком составлен односторонний акт в присутствии представителя УК, так как покупатель данный акт подписывать отказался. При таких обстоятельствах застройщик попытался получить отсрочку исполнения решения суда до наступления холодов, так как проверку тепловизором можно провести только в холодное время года. Суд отказал в предоставлении отсрочки по причине того, что судебный акт исполнен в полном объеме и в установленный судом срок, что подтвердил сам покупатель в направленных в суд возражениях на соответствующее заявление. В октябре 2025 года покупатель заключил договор цессии в отношении долга застройщика по судебному акту. В судебном заседании по заявлению о процессуальном правопреемстве застройщик узнал, что покупатель отказывается от своих слов о том, что судебный акт исполнен застройщиком в полном объеме по причине того, что, по мнению покупателя, в фасаде снаружи застройщик устранил трещину, но не ту, которую судом было определено устранить (согласно судебному акту устранение производилось в соответствии с заключением эксперта). Застройщик настаивает, что устранил все в полном объеме надлежащим образом.
Правомерны ли в данной ситуации действия покупателя, который сперва подтвердил в подписанном акте, возражениях, направленных в суд, устранение недостатков, а затем отказался от своих слов и претендует на взыскание неустойки? Как поступить застройщику в данной ситуации, чтобы избежать взыскания существенной неустойки? Если все же неустойка будет взыскиваться, то в каком порядке? Может ли суд отказать в ее взыскании вовсе, учитывая поведение дольщика? Можно ли снизить сумму взыскиваемой неустойки в данной ситуации? Установлено ли какое-либо ограничение (предел) по сумме неустойки в данной ситуации?
В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указано следующее: Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).
Действующее законодательство не содержит такого понятия, как потребительский экстремизм, потребительский терроризм. В различных источниках под ним подразумевается недобросовестное поведение потребителей, которое направлено исключительно на получение материальной выгоды или дохода, оперируя возможностями, предоставленными законодательством о защите прав потребителей в корыстных целях. Гражданское же законодательство исходит из презумпции добросовестности участников имущественного оборота (п. 5 ст. 10 ГК РФ), то есть обратное нужно доказать.
С юридической точки зрения потребительский экстремизм можно квалифицировать как злоупотребление правом. Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ, решение Центрального районного суда г. Волгограда Волгоградской области от 22.11.2022 по делу N 2-4597/2022).
Также отметим, что в судебной практике обращается внимание на недопустимость противоречивого и непоследовательного поведения участника спора, который не вправе менять свою процессуальную позицию в зависимости от обстоятельств дела. В такой ситуации подлежит применению принцип эстоппель, согласно которому лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, а также правило "Venire contra factum proprium" ("Никто не может противоречить собственному предыдущему поведению") (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2025 N 305-ЭС25-6637 по делу N А40-243275/2024, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.12.2024 N Ф04-5819/18 по делу N А75-13868/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.08.2024 N Ф08-6810/24 по делу N А32-39078/2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 N 05АП-330/25 по делу N А51-9032/2023).
Принцип "Venire contra factum proprium" подразумевает, что сторона не может ставить себя в противоречие к своему предыдущему поведению по отношению к другой стороне спора, если последняя действовала, разумно полагаясь на такое поведение. В противном случае поведение первой стороны не будет соответствовать принципу добросовестного осуществления гражданских прав (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2025 N 05АП-2301/25 по делу N А51-20599/2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2024 N 13АП-34153/23 по делу N А56-9900/2023, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023 N 19АП-6219/23 по делу N А08-5990/2023).
Согласно признанной международным и национальным правом и широко используемой на практике доктрине эстоппель такая недобросовестная сторона утрачивает право ссылаться на определенное право или обстоятельства, имеющие процессуально-правовое значение, если из ее действий другая сторона могла разумно предположить, что вышеупомянутая сторона отказалась от возможности ссылаться на такое право или такие обстоятельства)*(1) (смотрите определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11.11.2025 по делу N 8Г-18105/2025[88-18144/2025], определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2025 по делу N 8Г-14842/2025[88-14184/2025], апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 04.03.2025 по делу N 33-3874/2025, апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20.02.2025 по делу N 33-1191/2025, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2023 N Ф06-10654/23 по делу N А65-33249/2021, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 N 11АП-3957/24 по делу N А72-10378/2023, решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.10.2025 по делу N А08-11136/2024).
Таким образом, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае при рассмотрении заявления о предоставлении ответчику отсрочки исполнения решения суда потребитель указал на исполнение судебного акта в полном объеме и в установленный судом срок, нельзя исключить того, что последующее заявление потребителя о неустранении недостатков в установленный судом срок может быть расценено судом как нарушение принципа эстоппеля, являющееся основанием для отказа в удовлетворении его требования.
В силу п. 1 ст. 23 закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о ЗПП) за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере одного процента цены товара.
Ограничений по размеру неустойки по данной норме действующее законодательство не предусматривает (определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2021 по делу N 8Г-6655/2021[88-8844/2021], апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 24.07.2024. по делу N 33-3374/2024, апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 05.10.2023 по делу N 33-9669/2023).
При этом как следует из абзаца второго п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
То есть принципиально снижение неустойки, взыскиваемой на основании Закона о ЗПП, возможно. Однако, как следует из вопроса, неустойка уже была ранее присуждена судом, а в настоящий момент решается вопрос о правопреемстве на основании договора цессии, заключенного в отношении данной неустойки.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Как следует из п. 2 ст. 390 ГК РФ, при уступке цедентом должно быть соблюдено, в частности, следующее условие: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.
По смыслу этих норм по общему правилу уступлено может быть только реально существующее и документально подтвержденное право. Несуществующие требования не могут быть предметом цессии (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 24.06.2025 по делу N 33-8889/2025, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.05.2025 по делу N 33-15435/2025, апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.07.2024 по делу N 33-53/2024, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 03.12.2019 по делу N 33-2228/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2019 по делу N 33-45/2019).
В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 (далее - Постановление N 54) разъяснено, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.
При этом как следует из п. 4 Постановления N 54, первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам.
В связи с изложенным мы полагаем, что должник вправе возражать против удовлетворения ходатайства о процессуальном правопреемстве, в том числе на основании того, что обязательство по уплате неустойки после исполнения решения суда об устранении недостатков в установленный судом срок не существует.
К сожалению, судебной практики с обстоятельствами, схожими с изложенными в вопросе, нами не обнаружено, но, возможно, будет полезно ознакомиться со следующим судебным актом: решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2024 по делу N А40-296106/2023.