115583, г. Москва, ул. Елецкая, д. 8 к. 2
Наши социальные сети:

Эксперты ГАРАНТа пояснили необходимость нотариального заверения договора ипотеки

31.03.2020

Необходимо ли нотариальное удостоверение доверенности на заключение сделок с недвижимым имуществом, в частности, договора ипотеки и договора уступки прав по договору об ипотеке?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Доверенность, предоставляющая представителю полномочие на заключение договора ипотеки или иного договора, направленного на распоряжение зарегистрированным правом на недвижимую вещь, должна быть нотариально удостоверена.

Доверенность на совершение сделки по уступке прав по договору об ипотеке не требует нотариальной формы.

Обоснование позиции:

В силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом под распоряжением в гражданском праве понимается юридически обеспеченная возможность определения судьбы вещи или права (отчуждение путем продажи или иным способом, залог и т.д.). Передача недвижимой вещи в ипотеку является формой распоряжения правом собственности (п. 2 ст. 209 ГК РФ), которое, в свою очередь, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Поэтому договор ипотеки относится к сделкам, направленным на распоряжение зарегистрированными правами.

В п. 128 постановления от 23.06.2015 N 25 Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что к доверенностям на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки). В связи с этим доверенность, предоставляющая представителю полномочие на заключение договора ипотеки или иного договора, направленного на распоряжение правом на недвижимую вещь, должна быть нотариально удостоверена (смотрите также, например, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 N 20АП-4333/18, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.05.2017 N Ф01-990/17, решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2018 по делу N А42-1144/2018).

Сделка же, направленная на замену залогодержателя в договоре ипотеке, не изменяет существующего положения объекта недвижимости, в связи с ее совершением не возникает новых прав на этот объект (ст. 47, п. 4 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 382, п. 2 ст. 389 ГК РФ). Поэтому требование, предусмотренное п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, на такие сделки не распространяется, и они могут совершаться представителями, действующими на основании доверенности, выданной в простой письменной форме (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 N 17АП-12335/18, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.02.2019 N Ф09-9059/18).


Поделиться в социальных сетях:

Статьи по теме

Тенденции развития коллекторства в России: прогноз на 2008 год
07.02.2008

1. Продолжится появление новых коллекторских агентств. Новые федеральные и региональные проекты будут различными по происхождению: банковские, юридические, охранные и инвестиционные. Последний вид появляется,...

Перевод фрагментов книги «Salinger F. Factoring: The Law and Practice. - London:Sweet & Maxwell, 1999.»
06.12.2009

Перевод фрагментов книги классика теории и истории факторинга Фредди Р. Салинджера «Salinger F. Factoring: The Law and Practice. - London:Sweet & Maxwell, 1999.»

Что делать с дебиторкой: продать, застраховать или предоставить случаю.
18.07.2012

Кризисные явления часто служат лакумусовой бумажкой, проявляющей сильные и слабые стороны компании. Коммерческие риски могут оставаться абстрактными до тех пор, пока  один или, хуже того, несколько...